EStR 2000, Einkommensteuerrichtlinien 2000

• 22 Sonstige Einkünfte (§ 29 EStG 1988)
• 22.4 Spekulationsgeschäfte (§ 30 EStG 1988)
• 22.4.3 Grundstücke
• 22.4.3.2 Steuerbefreiungen

22.4.3.2.2 Selbst hergestellte Gebäude

Gemäß § 30 Abs. 2 Z 2 EStG 1988 sind Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden von der Besteuerung ausgenommen. Ein auf den Grund und Boden entfallender Spekulationsgewinn ist jedoch steuerpflichtig. Der Veräußerungserlös ist in diesem Fall im Verhältnis der gemeinen Werte auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen.

Beispiel:

1999: Kauf eines Baugrundes inklusive Nebenkosten um 1,000.000 S und Herstellung eines Hauses um 3,000.000 S.

2003: Verkauf der Liegenschaft um 4,500.000 S.

Das Wertverhältnis von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits beträgt:

1,125.000 S zu 3,375.000 S: Die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften betragen:

1,125.000 S abzüglich 1,000.000 S = 125.000 S.

Liegen gleichzeitig die Voraussetzungen für die "Hauptwohnsitzbefreiung" (Rz 6633) vor, so geht diese vor. Es bleibt dann auch der auf den Grund und Boden im Rahmen der üblichen Bauplatzgröße (Rz 6641) entfallende Spekulationsgewinn steuerfrei.

Der Begriff "selbst hergestellt" ist mit dem Herstellungsbegriff außerhalb des § 28 Abs. 2 und 3 EStG 1988 gleichzusetzen (siehe Rz 6495 ff). Der Steuerpflichtige muss sohin Bauherreneigenschaft besitzen. Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erstellt worden ist (VwGH 20.9.2001, 98/15/0071).

Eine sachliche Rechtfertigung für die Begünstigung für selbst hergestellte Gebäude (gegenüber angeschafften Gebäuden, für die die Begünstigung nicht gilt) ist darin zu sehen, dass die Herstellung des Gebäudes (im Gegensatz zu dessen Anschaffung) mit einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko verbunden ist. Die Problematik der unterschiedlichen Behandlung eines angeschafften gegenüber einem hergestellten Gebäude steht aber jedenfalls einer weiten Auslegung des Begriffs des "selbst hergestellten Gebäudes" entgegen (VwGH 20.9.2001, 98/15/0071).

Hat der (bzw. bei mehreren unentgeltlichen Übertragungen ein) Rechtsvorgänger ein Gebäude selbst hergestellt, so gilt diese Befreiung auch für den, der das Gebäude (zuletzt) unentgeltlich übernommen hat und sodann veräußert.

Wird ein Rohbau angeschafft und in der Folge vom Steuerpflichtigen fertig gestellt, so liegt insgesamt (auch hinsichtlich der Anschaffung des Rohbaus) ein selbst hergestelltes Gebäude vor, wenn die Fertigstellungskosten die Anschaffungskosten des Rohbaus übersteigen. Andernfalls gelten die Ausführungen des folgenden Absatzes.

Ein selbst hergestelltes Gebäude iSd § 30 Abs. 2 Z 2 EStG 1988 liegt nur dann vor, wenn Baumaßnahmen nach der Verkehrsauffassung als Errichtung eines Gebäudes, somit als "Hausbau" und nicht etwa als Haussanierung oder Hausrenovierung anzusehen sind (VwGH 20.9.2001, 98/15/0071). Grundsätzlich erfasst die Befreiungsbestimmung damit nur die erstmalige Errichtung eines Objektes.

Wird ein bereits als solches verwendbares Gebäude angeschafft, so gilt es auch dann nicht als selbst hergestellt, wenn vom Steuerpflichtigen in der Folge Herstellungskosten aufgewendet werden, welche die Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dies gilt auch für Teile an einem solchen Gebäude, selbst wenn daran Wohnungseigentum begründet wird (zB Erwerb eines Dachbodens mit nachfolgendem Ausbau zu einer Wohnung). Die Herstellungskosten sind in diesem Fall bei der Ermittlung der Einkünfte zu berücksichtigen.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten bilden alle Aufwendungen, die erforderlich waren, um das Wirtschaftsgut in den Zustand, den es bei der Veräußerung hat, zu versetzen, mithin auch der Herstellungsaufwand im Laufe der Besitzzeit, zB bei Fertigstellung eines Gebäudes auf dem durch Kauf erworbenen Grund und Boden mit bereits bewohnbarem Rohbau. Eigene Arbeit und unentgeltliche Leistungen können nicht als fiktive Herstellungskosten berücksichtigt werden (VwGH 20.10.1967, 0322/66). Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind nicht um eine AfA zu mindern (VwGH 3.11.1970, 0555/69). Schon die Verausgabung der Darlehensgelder für die Anschaffung des Wirtschaftsgutes führt zu Anschaffungskosten, nicht mehr jedoch die Rückzahlung des Darlehens (VwGH 24.10.1978, 1006/76).