EStR 2000, Einkommensteuerrichtlinien 2000

• 21 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG 1988)
• 21.2 Absetzung für Abnutzung (§ 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988)

21.2.5 Ermittlung des Grundanteiles

Wird die AfA von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vom gemeinen Wert oder von den fiktiven Anschaffungskosten bemessen, ist der auf Grund und Boden entfallende Teil aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. Dies gilt auch für Eigentumswohnungen (VwGH 13.12.1989, 88/13/0056). Die Aufteilung hat idR nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude einerseits und Grund und Boden andererseits zu erfolgen (VwGH 7.9.1990, 86/14/0084, Verhältnismethode).

Bei Grundstücken, bei denen für das Gebäude ein AfA-Satz von 1,5% bzw. 2% (vgl. Rz 6443 ff) angesetzt wird, erfolgt der Ansatz für den ausgeschiedenen Anteil für Grund und Boden nach den allgemeinen Erfahrungen der Finanzverwaltung grundsätzlich mit 20%. Ergeben sich jedoch im konkreten Einzelfall Anhaltspunkte dafür, dass eine Schätzung in diesem Verhältnis zu einem nicht sachgerechten Ergebnis führt, ist eine andere Aufteilung der Anschaffungskosten nicht ausgeschlossen.

Wird die AfA hingegen vom Einheitswert berechnet, dann ist der gesamte Einheitswert, also einschließlich des auf den Grundwert entfallenden Anteils, der AfA-Bemessung zu Grunde zu legen. Die AfA vom Einheitswert ist nicht zeitlich unbegrenzt möglich, sondern nur auf den Zeitraum der (Rest-)Nutzungsdauer absetzbar (VwGH 15.4.1989, 88/13/0217).

21.3 Zeitliche Zuordnung von Vorauszahlungen

Siehe dazu grundsätzlich Rz 4601 ff. Erhaltene Vorauszahlungen sind - auch in Fällen des § 19 Abs. 3 EStG 1988 - grundsätzlich im Zuflusszeitpunkt als Einnahmen zu erfassen. Ein anteiliger Zufluss ergibt sich nur dann, wenn die Vorauszahlung Darlehenscharakter aufweist (siehe dazu Rz 6411).

Ausgabenseitig ist § 19 Abs. 3 EStG 1988 zu beachten. Bei den Mietkosten ist zwischen dem Erwerb eines Mietrechtes, Mietvorauszahlung und einem Darlehen abzugrenzen:

• Der Erwerb eines Mietrechtes führt im Wege der AfA zwingend zu einer linearen Verteilung der Kosten auf die Nutzungsdauer.
• Eine bloße Mietvorauszahlung über einen längeren Zeitraum als das laufende und das folgende Jahr ist beim Zahler auf die Dauer der Vorauszahlung zu verteilen.
• Hat die Mietvorauszahlung Darlehenscharakter (siehe dazu Rz 6411), dann ist diese immer (auch wenn das Darlehen nur für das laufende und das folgende Jahr bezahlt wird) auf den Darlehenszeitraum verteilt abzusetzen.