InvFR 2008, Investmentfondsrichtlinien 2008

• 4. Sondervorschriften für Immobilienfonds
• 4.6. Jahresgewinne eines Immobilienfonds

4.6.5. Grundstücks-Gesellschaften

4.6.5.1. Allgemeines

Ist in den Fondsbestimmungen vorgesehen, dass Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften durch den Fonds gehalten werden dürfen, so können Liegenschaftswerte im Sinne des § 21 ImmoInvFG auch über solche Grundstücks-Gesellschaften für den Fonds gehalten werden. Gemäß §§ 23 ff ImmoInvFG ist der Erwerb und das Halten von Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften zulässig, wenn

• die Fondsbestimmungen dies vorsehen,
• die Beteiligung einen dauernden Ertrag erwarten lässt und
• durch Vereinbarung zwischen der Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien und der Grundsstücks-Gesellschaft das Zustimmungsrecht der Depotbank für Erwerb, Veräußerung oder Belastung von Grundstücken sichergestellt ist.

Der Erwerb von Anteilen, sowie die Auf- oder Abstockung eines Beteiligungsausmaßes ist gleichbedeutend mit dem Erwerb/Veräußerung einer Immobilie, oder der Erhöhung/Verminderung eines Miteigentumsanteils, verbunden mit der Verpflichtung zur Bewertung gemäß § 29 ImmoInvFG.

Da der Unternehmensgegenstand der Grundstücks-Gesellschaft auf jene Tätigkeiten beschränkt ist, die eine Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien ausüben darf, muss sie in einer Form, die eine Haftungsbegrenzung gewährleistet, errichtet werden. Für eine inländische Grundstücks-Gesellschaft kommen dementsprechend nur eine GmbH, AG sowie eine GmbH & Co KG, für eine ausländische Grundstücks-Gesellschaft eine diesen Rechtsformen vergleichbare Gesellschaftsform in Betracht.

Hinsichtlich der Darstellung im Halbjahres- und im Jahresbericht und der Gewinnermittlung auf Fondsebene ist zu unterscheiden, ob eine inländische Grundstücks-Gesellschaft in Form einer Kapitalgesellschaft oder einer GmbH & Co KG, und innerhalb dieser, ob eine nach UGB rechnungslegungspflichtige GmbH & Co KG vorliegt, oder ob es sich um eine ausländische Grundstücks-Gesellschaft gleichgültig welcher Rechtsform auch immer handelt.

4.6.5.2. Inländische Grundstücks-Gesellschaft

4.6.5.2.1. Inländische Grundstücksgesellschaft als Kapitalgesellschaft (GmbH oder AG)

Wird die Rechtsform der Kapitalgesellschaft gewählt, ist zu beachten, dass die Fondsgewinnermittlungsvorschriften nicht auf die Rechnungslegungsvorschriften der Grundstücks-Gesellschaft durchschlagen. Erst die tatsächlich ausgeschütteten Gewinne der Grundstücks-Gesellschaft fließen dem Fonds zu. Ertragsteuerlich bleibt die Grundstücks-Kapitalgesellschaft Körperschaftsteuersubjekt und körperschaftsteuerpflichtig. Die Ausschüttungen an den Immobilieninvestmentfonds abzüglich der Gewinne aus Immobilienveräußerungen sind Teil des Jahresgewinnes des Fonds und im Zeitpunkt der Ausschüttung durch die Grundstücks-Gesellschaft KESt-pflichtig. Die Ausschüttung der Veräußerungsgewinne aus Immobilien an den Fonds ist hingegen gemäß § 94 Z 10 EStG 1988 vom KESt-Abzug befreit. Die Kapitalanlagegesellschaft hat für einen entsprechenden Nachweis zu sorgen.

Die Wertschwankungen der Immobilien (Aufwertungsgewinne bzw. -verluste auf Grund von Bewertungen gemäß § 29 ImmoInvFG) in der inländischen Grundstücks-Gesellschaft sind aliquot dem Beteiligungsverhältnis direkt dem Fonds zuzurechnen. Der Wert dieser Immobilien geht aliquot dem Beteiligungsverhältnis im vollen Umfang in den Rücknahme- und Ausgabepreis des Anteils ein und bildet ebenfalls ausschüttungsfähige und steuerpflichtige Aufwertungsgewinne im Sinne des § 14 ImmoInvFG.

4.6.5.2.2. Inländische Grundstücks-Gesellschaft in der Rechtsform der GmbH & CoKG

Es ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen, dass eine Grundstücksgesellschaft die Rechtsform einer GmbH & CoKG hat und ein Immobilienfonds eine Kommanditbeteiligung eingeht. Gemäß § 164 UGB ist der Kommanditist jedoch von der Geschäftsführung ausgeschlossen und kann auch einer Handlung des Komplementärs bezüglich der laufenden Geschäftsführung nicht widersprechen. Um überhaupt eine Grundstücksgesellschaft sein zu können, muss daher ein zusätzlicher Einfluss auf die KomplementärGmbH dahingehend bestehen, dass die Rechte der Depotbank auf Zustimmung für den Erwerb, die Veräußerung oder Belastung von Grundstücken gewahrt bleiben. Die gemäß § 23 Abs. 3 ImmoInvFG geforderte Sicherstellung einer Unmöglichkeit einer Satzungsänderung gegen den Willen der KAG ergibt sich aus dem Umstand, dass der Gesellschaftsvertrag einer Kommanditgesellschaft die Zustimmung aller Gesellschafter, auch jene der Kommanditisten, benötigt. Es darf lediglich keine abweichende Bestimmung im Gesellschaftsvertrag enthalten sein.

Da Ausschüttungen im Sinne des § 14 Abs. 2 ImmoInvFG begrifflich nur solche von Körperschaften sein können, sind die Immobilienerträge der Kommanditgesellschaft (Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne) - anders als bei Grundstücksgesellschaften in der Rechtsform einer Körperschaft (zB GmbH) - direkt dem Immobilienfonds zuzurechnen. Daraus ergibt sich weiter, dass in der gemäß § 13 Abs. 2 ImmoInvFG für den Rechenschaftsbericht zu erstellenden Vermögensaufstellung die Immobilie und nicht die Kommanditbeteiligung auszuweisen ist. Die Beteiligung an einer Grundstücks-Gesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & CoKG entspricht daher der Beteiligung des Immobilienfonds an einer Immobilie als Miteigentümer.

Falls die in der Rechtsform einer GmbH & CoKG ausgestaltete Grundstücks-Gesellschaft als Kapitalgesellschaft iSd § 221 Abs. 5 UGB anzusehen ist, unterliegt sie insofern den ergänzenden Vorschriften für Kapitalgesellschaften (§ 222 bis § 243 und § 268 bis § 283 UGB).

Eine einheitliche und gesonderte Feststellung von Einkünften gemäß § 188 BAO wird aller Wahrscheinlichkeit nach nicht zu erfolgen haben, da nicht alle Beteiligten die selbe Einkunftsart haben werden. Daher sind die dem Fonds direkt zuzurechnenden Gewinne der Grundstücks-GmbH & CoKG mit Ablauf des Wirtschaftsjahres der Grundstücks-GmbH & CoKG auf Fondsebene gemäß § 14 ImmoInvFG zu adaptieren.

4.6.5.3. Ausländische Grundstücks-Gesellschaft

Werden Immobilien über ausländische Grundstücks-Gesellschaften erworben, sind die daraus erzielten Gewinne gemäß § 14 Abs. 2 ImmoInvFG so zu behandeln, als würde der Immobilienfonds die Immobilie direkt halten. In der Vermögensaufstellung des Rechenschaftsberichts (§ 13 Abs. 2 ImmoInvFG) ist die Immobilie und nicht die Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft auszuweisen. Ausschüttungen aus ausländischen Grundstücksgesellschaften an den Fonds sind demnach erfolgsneutral umzubuchen.

4.6.5.4. Erwerbs- und Beteiligungsgrenzen für Grundstücks-Gesellschaften

Von Grundstücks-Gesellschaften dürfen nicht mehr als drei Vermögenswerte iSd § 21 ImmoInvFG gehalten werden, wobei die Vermögenswerte als wirtschaftliche Einheiten zu betrachten sind. Die einzelne Grundstücks-Gesellschaft darf zusätzliche Immobilien nur erwerben, wenn dadurch ein Vermögenswertanteil von 20% am Wert des Immobilienfonds nicht überschritten wird. Insgesamt darf der Wert aller durch den Immobilienfonds gehaltenen Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften 49% des Wertes des Immobilienfonds nicht übersteigen.

Bis zu einem Vermögenswertanteil von 20% des Fondsvermögens dürfen Vermögenswerte im Rahmen einer Minderheitsbeteiligung gehalten werden, sofern durch die Rechtsform der Grundstücksgesellschaft die Außenhaftung mit der Einlage beschränkt ist. Ab einem Vermögenswertanteil von 20% des Fondsvermögens ist es darüber hinaus erforderlich, dass die Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien die für eine Änderung des Gesellschaftsvertrages erforderliche Stimmenmehrheit hat.

4.6.6. Ertragsausgleich

Gemäß § 14 Abs. 1 dritter Satz ImmoInvFG fällt ein Ertragsausgleich nur für Bewirtschaftungs- sowie Wertpapier- und Liquiditätsgewinne, nicht jedoch für Aufwertungsgewinne an. Rz 114 ff sind entsprechend anzuwenden.