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Richtlinie des BMF vom 19.07.2018, BMF-010200/0019-IV/1/2018, BMF-AV Nr. 106/2018 gültig ab 19.07.2018

InvFR 2018, Investmentfondsrichtlinien 2018

  • 7. Sonderthemen

7.2. Besteuerung der Erträge von ausländischen REITs, die von in- bzw. ausländischen Investmentfonds gehalten werden

522

REITs bzw. die von REITs gehaltenen Projektgesellschaften erwirtschaften in einem hohen Ausmaß Erträge aus ausländischen Immobilien, die gemäß den jeweils geltenden DBA in Österreich steuerfrei sind. Aufgrund dieser geringen steuerlichen Auswirkung erscheint eine genaue Ermittlung der steuerpflichtigen Erträge nicht zweckmäßig, weil der damit verbundene Aufwand unverhältnismäßig hoch ist. Daher sollen die als steuerpflichtig zu behandelnden Ertragsbestandteile im Wege einer pauschalen Methode - wobei sich die konkrete Ermittlung dieser Erträge nach den Grundsätzen des § 14 Abs. 3 und Abs. 4 ImmoInvFG richtet - ermittelt werden können.

7.2.1. Nicht überwiegend in REITs investierende Fonds

523

Fonds, die nicht überwiegend in REITs investieren (max. 50% des Fondsvermögens), können die Ausschüttungen dieser Gesellschaften als Einkünfte gemäß § 27 Abs. 2 Z 1 EStG 1988 behandeln, wobei diese Erträge jedoch keine Beteiligungserträge gemäß § 10 KStG 1988 sind. Die Erträge aus REITs können im ÖKB-Meldeschema im Dividendenblatt unter der Position "X2" (= Dividenden Länder aggregiert ohne Amtshilfe) gemeldet werden, um zu gewährleisten, dass diese Erträge nicht als Beteiligungserträge gemäß § 10 KStG 1988 qualifiziert werden und damit eine Besteuerung jedenfalls sichergestellt ist.

7.2.2. Überwiegend in REITs investierende Fonds

524

Fonds, die überwiegend in REITs investieren (über 50% des Fondsvermögens) haben bei der Ermittlung der ausschüttungsgleichen Erträge wie folgt vorzugehen:

Eine Aufteilung der Erträge hat nach der tatsächlichen geographischen Verteilung der Immobilien-Investments (aufgeteilt nach Staaten, mit denen nach dem jeweiligen DBA die Anrechnungsmethode und Staaten, mit denen nach dem jeweiligen DBA die Befreiungsmethode zur Anwendung kommt) der einzelnen REITs zu erfolgen. Dabei ist die Aufteilung nicht nach der Anzahl der Immobilien, sondern nach dem Wertverhältnis der Immobilien-Investments vorzunehmen. Wenn dabei bei einem REIT nur manche Immobilien in "Anrechnungsländern" belegen sind, aber die daraus erzielten Erträge nicht (zahlenmäßig getrennt) ermittelt werden können, sind sämtliche Erträge aus diesem REIT zu 100% dem Kreis der "Anrechnungsländer" zuzuordnen.

Diese Aufteilung nach der effektiven Belegenheit der Immobilien in den einzelnen REITs kann sowohl für REITs mit einer ISIN aus einem "Befreiungsland" als auch für REITs aus einem "Anrechnungsland" durchgeführt werden. Aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung können die Erträge aus REITs mit einer ISIN aus einem "Anrechnungsland" zur Gänze als Erträge aus einem "Anrechnungsland" behandelt werden. Umgekehrt gilt dies nicht für REITs mit einer ISIN aus einem "Befreiungsland".

Beispiel:

Ein Fonds, der überwiegend ausländische "Immobilienaktien" (idR REITs) hält, ist in drei REITs (REIT 1; REIT 2 und REIT 3) investiert. REIT 1 hat eine ISIN aus einem "Anrechnungsland", REIT 2 und REIT 3 haben eine ISIN aus einem "Befreiungsland".

  • Aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung wird für REIT 1 keine genaue Aufteilung nach der effektiven Belegenheit vorgenommen. Daher werden diese Erträge zur Gänze als Erträge aus "Anrechnungsländern" behandelt.
  • Bei REIT 2 liegen nur manche Immobilien in "Anrechnungsländern", wobei eine getrennte Ermittlung der Erträge nicht vorgenommen werden kann. Auch diese Erträge werden daher zur Gänze als Erträge aus "Anrechnungsländern" behandelt.
  • Bei REIT 3 ist eine Trennung möglich: Der Wert der Immobilien-Investments entfällt zu 40% auf Immobilien in "Anrechnungsländern" und zu 60% auf Immobilien in "Befreiungsländern".

In der Folge sind 40% des ordentlichen Fondsergebnisses (dieses beträgt 1.000) als Bewirtschaftungsgewinne voll steuerpflichtig und der Rest steuerfrei zu behandeln. Davon können konsequenterweise auch allfällige Aufwendungen nur im Ausmaß des steuerpflichtigen Anteils abgezogen werden. Gleiches gilt für die realisierten Substanzgewinne (diese betragen 600 und wären ebenfalls im Ausmaß von 40% als Bewirtschaftungsgewinne zu erfassen), während die nicht realisierten Substanzgewinne (diese betragen insgesamt 400) im Ausmaß von 40% (und davon lediglich 80%) als Aufwertungsgewinne steuerpflichtig wären.

Berechnung der Erträge für REIT 3:

640 [40% von (1.000 + 600)]

Bewirtschaftungsgewinne ausländischer Immobilien, soweit nicht DBA befreit

960 [60% von (1.000 + 600)]

Bewirtschaftungsgewinne ausländischer Immobilien, soweit DBA befreit

160 (40% von 400), davon 80% steuerpflichtig

Saldo Bewertungsdifferenzen (100%) ausländischer Immobilien, soweit nicht DBA befreit

240 (60% von 400)

Saldo Bewertungsdifferenzen (100%) ausländischer Immobilien, soweit DBA befreit

 

525

Die Aufteilung nach der tatsächlichen geographischen Belegenheit der Immobilien-Investments kann allerdings nur dann als Schätzungsgrundlage verwendet werden, wenn dieses Ergebnis nicht offenkundig grob den tatsächlichen Verhältnissen widerspricht. Werden die Erträge nach dieser Schätzmethode ermittelt, kommt die Pauschalbesteuerung gemäß § 186 Abs. 2 Z 3 InvFG 2011 für die einzelnen REITs nicht zur Anwendung.