Richtlinie des BMF vom 16.11.2018, BMF-010219/0221-IV/4/2018 gültig ab 16.11.2018

UStR 2000, Umsatzsteuerrichtlinien 2000

Die Umsatzsteuerrichtlinien 2000 stellen einen Auslegungsbehelf zum Umsatzsteuergesetz 1994 dar, der im Interesse einer einheitlichen Vorgangsweise mitgeteilt wird. Die Umsatzsteuerrichtlinien sind als Zusammenfassung des geltenden Umsatzsteuerrechts und somit als Nachschlagewerk für die Verwaltungspraxis und die betriebliche Praxis anzusehen.
  • 10. Steuersätze (§ 10 UStG 1994)
  • 10.2. Ermäßigter Steuersatz von 10%

10.2.3. Vermietung von Grundstücken; Wohnungseigentümergemeinschaften; Beherbergungs- und Campingplatzumsätze

10.2.3.1. Allgemeines

1184

Die Vermietung und Verpachtung sowie die Nutzungsüberlassung von Grundstücken zu Wohnzwecken und die Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften im Zusammenhang mit Wohnungen unterliegen aufgrund einer Vereinbarung im Beitrittsvertrag dem ermäßigten Steuersatz. Diese ursprünglich auf vier Jahre beschränkte Ausnahmeregelung wurde durch die Richtlinie 2000/17/EG des Rates vom 30.3.2000 verlängert. Der ermäßigte Steuersatz findet in unionsrechtskonformer Interpretation keine Anwendung auf eine als Liebhaberei beurteilte verlustträchtige Wohnraumvermietung. Diese ist zwingend unecht steuerbefreit ohne die Möglichkeit, nach § 6 Abs. 2 UStG 1994 zur Steuerpflicht zu optieren (VwGH 16.2.2006, 2004/14/0082; VwGH 30.4.2015, 2014/15/0015; siehe LRL 2012 Rz 168 und 184).

10.2.3.2. Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke

1185

Für die Frage, ob eine Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Wohnzwecke vorliegt, ist der tatsächliche letztliche Verwendungszweck des Mietgegenstandes maßgebend. So kommt der ermäßigte Steuersatz für den Vermieter einer Wohnung zB auch dann zur Anwendung, wenn die Wohnung (oder Teile hiervon) nicht vom Mieter selbst für Wohnzwecke verwendet, sondern untervermietet wird. Wird ein Grundstück teils für Wohnzwecke und teils für andere Zwecke verwendet, ist für die Umsatzbesteuerung eine Aufteilung des Entgelts vorzunehmen (zB Vermietung eines Gebäudes, in dem sich teils Wohnungen und teils Geschäftslokale befinden). Es bestehen allerdings keine Bedenken, wenn in diesen Fällen einheitlich eine Versteuerung mit dem Normalsteuersatz vorgenommen wird. Diese Vorgangsweise würde sich etwa dann anbieten, wenn ein gemischt genutztes Gebäude (Gebäudekomplex) an einen einzigen Unternehmer vermietet wird und der letztliche Verwendungszweck der einzelnen Gebäudeteile von vornherein nicht feststeht.

1186

Wird ein grundsätzlich als Wohnung dienender Mietgegenstand teilweise auch für andere Zwecke verwendet (zB Teile der Wohnung dienen als Arbeitszimmer, Kanzleiräume, Ordination, Verkaufslokal usw.) und wird ein einheitliches Mietentgelt verrechnet, kann insgesamt von einer Vermietung für Wohnzwecke ausgegangen und der ermäßigte Steuersatz angewendet werden. Diese Vorgangsweise ist nicht möglich, wenn der Mietgegenstand "Wohnung" zur Gänze anderen als Wohnzwecken dient (zB ausschließliche Nutzung als Kanzlei, Ordination, Geschäftsräume usw.).

1187

Verwendet der Mieter den Mietgegenstand als Gästehaus für Schüler, ist der letztliche Verwendungszweck nicht die Vermietung zu Wohnzwecken, sondern die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen, sodass der ermäßigte Steuersatz nicht zur Anwendung kommt. Dies gilt auch bei der Vermietung von Gebäuden, die dem Mieter zum Betrieb eines Hotels, Studentenheimes udgl. dienen (VwGH 23.09.2010, 2007/15/0245, zur Überlassung einer eingerichteten Gästepension an ein Reisebüro).

1188

Bezieht sich ein Bestandvertrag auf ein unbebautes Grundstück und errichtet der Bestandnehmer selbst - etwa in der Rechtsform eines Superädifikats - ein Wohngebäude, so handelt es sich dabei um die Nutzungsüberlassung eines Grundstückes, das nicht Wohnzwecken dient. Das Wohngebäude ist in diesem Fall nicht Gegenstand des Leistungsaustausches, der ermäßigte Steuersatz kommt somit nicht zur Anwendung.

10.2.3.3. Nebenleistungen

10.2.3.3.1. Allgemeines
1189

Der ermäßigte Steuersatz erstreckt sich auch auf unselbständige Nebenleistungen. Dazu zählen zB die Aufzugsbenützung, Reparaturen und Verbesserungen auf Wunsch des Mieters, Waschküchenbenützung, Endreinigung bei Ferienwohnungen und Appartements, Wasserversorgung, Flur- und Treppenreinigung, Treppenbeleuchtung.

1190

Nicht begünstigt ist die Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (zB im Rahmen der Vermietung einer möblierten Wohnung). Die als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme ist ausdrücklich von der ermäßigten Besteuerung ausgenommen (siehe Rz 1192 bis Rz 1196).

10.2.3.3.2. Fahrzeugabstellplätze
1191

Werden im Zusammenhang mit einer Wohnungsvermietung den Mietern auch Garagen oder Plätze für das Abstellen von Fahrzeugen (siehe Rz 896 bis 898) überlassen, so ist darauf der Normalsteuersatz anzuwenden (vgl. VwGH 25.6.2014, 2010/13/0119 und 24.3.2015, 2012/15/0042). Diese Leistung kann nicht als unselbständige Nebenleistung zur Wohnungsvermietung angesehen werden. Dies gilt unabhängig davon, ob dem Mieter eine Garage, eine Garagenbox oder ein Abstellplatz in einer Garage oder im Freien zur Verfügung steht und ob die Garagierung (Abstellung) des Fahrzeuges auf einem fixen oder frei wählbaren Platz erfolgt. Auch kommt es nicht darauf an, ob für die Garagierung (Abstellung) ein gesondertes Entgelt verrechnet wird (was die Regel sein wird) oder ob ein einheitliches Entgelt für die Wohnungsvermietung einschließlich der Nutzungsüberlassung der Garage (des Abstellplatzes) verlangt wird. Im Falle eines einheitlichen Entgelts ist der auf die Nutzungsüberlassung der Garage (des Abstellplatzes) entfallende Entgeltsanteil - allenfalls im Schätzungswege - zu ermitteln. Dieser Entgeltsanteil wird neben den Errichtungskosten der Garage (des Abstellplatzes) jedenfalls die anteiligen Betriebskosten einschließlich Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen, die anteiligen Verwaltungskosten und einen allfälligen Gewinnzuschlag zu umfassen haben.

10.2.3.4. Lieferung von Wärme

1192

Bei der Ermittlung des auf die Wärmelieferung entfallenden Entgeltsteiles sind alle Kosten zu berücksichtigen, die mit der Gewinnung und Verteilung der Wärme in Zusammenhang stehen. Das sind vor allem jene Kosten, die regelmäßig unter der Bezeichnung "Heizkosten" verrechnet werden.

Was unter den Begriff Heizkosten zu subsumieren ist und wie diese Kosten auf die einzelnen Mieter bzw. Eigentümer einer Wohnhausanlage zu verteilen sind, ist im Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG), BGBl. Nr. 827/1992, geregelt. Nach § 2 Z 8 HeizKG werden die Heizkosten in Energiekosten und sonstige Kosten des Betriebes unterteilt. Energiekosten sind gemäß § 2 Z 9 leg. cit. die Kosten jener Energieträger, die zur Umwandlung in Wärme bestimmt sind, wie Kohle, Öl, Gas, Strom, Biomasse oder Abwärme, und die Kosten der sonst für den Betrieb der Wärmeversorgungsanlage erforderlichen Energieträger, wie etwa Stromkosten für die Umwälzpumpe, für den Brenner oder für die Regelung der Aggregate. Die sonstigen Kosten des Betriebes umfassen nach § 2 Z 10 leg. cit. alle übrigen Kosten des Betriebes, zu denen die Kosten für die Betreuung und Wartung einschließlich des Ersatzes von Verschleißteilen - insbesondere von Vorrichtungen zur Erfassung (Messung) der Verbrauchsanteile - und die Kosten der Abrechnung, nicht aber der Aufwand für Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage zählen (vgl. VwGH 29.01.2014, 2009/13/0220).

1193

Keine Lieferung von Wärme liegt bei der Lieferung von Warmwasser für Gebrauchszwecke (zB für Reinigungs- oder Badezwecke) vor.

1194

Wird für die Lieferung der Wärme kein vom Mietentgelt (Nutzungsentgelt) abgesondertes Entgelt vereinbart, so ist der auf die Lieferung von Wärme entfallende Entgeltsteil aus dem einheitlichen Entgelt zu ermitteln.

1195

Bei der Ermittlung des auf die Wärmelieferung entfallenden Entgeltsteiles sind alle Kosten zu berücksichtigen, die mit der Gewinnung und Verteilung der Wärme in Zusammenhang stehen. Das sind vor allem jene Kosten, die regelmäßig unter der Bezeichnung "Heizkosten" verrechnet werden.

Was unter den Begriff Heizkosten zu subsumieren ist und wie diese Kosten auf die einzelnen Mieter bzw. Eigentümer einer Wohnhausanlage zu verteilen sind, ist im Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG), BGBl. Nr. 827/1992, geregelt. Nach § 2 Z 8 HeizKG werden die Heizkosten in Energiekosten und sonstige Kosten des Betriebes unterteilt. Energiekosten sind gemäß § 2 Z 9 leg. cit. die Kosten jener Energieträger, die zur Umwandlung in Wärme bestimmt sind, wie Kohle, Öl, Gas, Strom, Biomasse oder Abwärme, und die Kosten der sonst für den Betrieb der Wärmeversorgungsanlage erforderlichen Energieträger, wie etwa Stromkosten für die Umwälzpumpe, für den Brenner oder für die Regelung der Aggregate. Die sonstigen Kosten des Betriebes umfassen nach § 2 Z 10 leg. cit. alle übrigen Kosten des Betriebes, zu denen die Kosten für die Betreuung und Wartung einschließlich des Ersatzes von Verschleißteilen - insbesondere von Vorrichtungen zur Erfassung (Messung) der Verbrauchsanteile - und die Kosten der Abrechnung, nicht aber der Aufwand für Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage zählen (vgl. VwGH 29.01.2014, 2009/13/0220).

1196

Die Abschreibung der Heizanlage (AfA) und die Finanzierungskosten für die Anschaffung der Heizanlage zählen nicht zum Entgelt für die Wärmelieferung (VwGH 27.2.2003, 99/15/0128).

10.2.3.5. Eigenverbrauch

1197

Ist ein zum Teil unternehmerisch, zum Teil privat (hoheitlich) genutztes Gebäude zur Gänze dem Unternehmensbereich zugeordnet, so stellt die Nutzung für nichtunternehmerische Zwecke ab 1. Mai 2004 einen nicht steuerbaren Vorgang dar. Die auf diesen Vorgang entfallenden Vorsteuern sind nicht abziehbar.

Randzahlen 1198 bis 1213: derzeit frei.