InvFR 2008, Investmentfondsrichtlinien 2008

• 4. Sondervorschriften für Immobilienfonds

4.6. Jahresgewinne eines Immobilienfonds

4.6.1. Allgemeines

Abweichend von den Bestimmungen für Wertpapierfonds normiert § 14 ImmoInvFG einen Gewinnbegriff sui generis und zum Teil eigenständige Gewinnermittlungsvorschriften. Eine Unterscheidung in ordentliche und außerordentliche Erträge kennt das Immobilien-Investmentfondsgesetz nicht. Gemäß § 14 ImmoInvFG ist der Jahresgewinn eines Immobilienfonds jenes Ergebnis, das im Halbjahres- und Jahresbericht auszuweisen ist, und jenen Betrag darstellt, den die Fondsbestimmungen als höchstmögliche Ausschüttung festlegen können.

Der ausschüttbare Jahresgewinn eines Immobilienfonds setzt sich aus folgenden Gewinnarten zusammen (taxative Aufzählung):

• dem Bewirtschaftungsgewinn,
• dem Aufwertungsgewinn,
• dem Wertpapier- und Liquiditätsgewinn, und
• Gewinnausschüttungen von inländischen Grundstücks-(Kapital)gesellschaften, soweit diese nicht auf Veräußerungsgewinne von Immobilienveräußerungen zurückzuführen sind.

Die ersten drei Komponenten des Jahresgewinnes (Bewirtschaftungs- Aufwertungs- und Wertpapier- und Liquiditätsgewinne) verstehen sich jeweils als Nettogrößen, das heißt als Saldo der Erträge und der mit diesen Erträgen in Zusammenhang stehenden Aufwendungen. Fremdfinanzierungsaufwendungen sowie Nebenkosten für Kredite oder Darlehen sind nach dem Kausalitätsprinzip entsprechend der Laufzeit bei der betroffenen Gewinnart zu verrechnen.

§ 14 Abs. 2 ImmoInvFG normiert eine allgemeine Verrechnungsregel für etwa entstehende Verluste bei den ersten drei Gewinnarten:

• vorrangig sind Verluste innerhalb der einzelnen Gewinnarten auszugleichen (horizontaler Verlustausgleich),
• ein danach verbleibender Verlust kann mit den anderen Gewinnarten verrechnet werden (vertikaler Verlustausgleich).
• Ein auch dann noch verbleibender Verlust kann nicht vorgetragen werden.

Ausländische Immobilienverluste (Bewirtschaftungs- und Aufwertungsverluste ausländischer Immobilien) können zwar im Rechenschaftsbereicht, nicht jedoch in der steuerlichen Behandlung mit Gewinnen aus inländischen Immobiliengewinnen verrechnet werden (siehe Rz 540).

4.6.2. Bewirtschaftungsgewinn

Der Bewirtschaftungsgewinn ist der Gewinn aus der Vermietung bzw. Verpachtung des Immobilienvermögens im Sinne des § 21 ImmoInvFG und aller Gegenstände, die zur Bewirtschaftung der Immobilien erforderlich sind. Dieser ermittelt sich aus den erzielten Mieterträgen abzüglich der damit in Zusammenhang stehenden Aufwendungen (zB Kosten der laufenden Verwaltung).

Der Abzug von im Zusammenhang mit Mietaufwendungen stehenden Aufwendungen hat laufend zu erfolgen und ist bei jeder Neuveröffentlichung des Ausgabe- bzw. Rücknahmepreises zu aktualisieren. Abschreibungen gemäß § 204 UGB (entspricht steuerlich der AfA und den Teilwertabschreibungen) dürfen nicht als Aufwendungen berücksichtigt werden. Ebenso mindern Aufwendungen, für die Instandhaltungsrücklagen (Rz 511) zu bilden sind, in keinem Falle den Bewirtschaftungsgewinn. Verluste sind zunächst vorrangig mit Bewirtschaftungsgewinnen anderer Immobilien, danach mit Aufwertungsgewinnen und schließlich mit den Wertpapier- und Liquiditätsgewinnen zu verrechnen. Ein Verlustvortrag ist unzulässig. Hinsichtlich der steuerlichen Verlustausgleichsbeschränkung siehe Rz 540.

An Stelle von Abschreibungen ist gemäß § 14 Abs. 3 ImmoInvFG zwingend eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, die den Bewirtschaftungsgewinn mindert. Hinsichtlich der Höhe dieser Rücklage besteht ein Wahlrecht, das sich in einer Bandbreite von 10% bis 20% der Nettomieteinnahmen bewegt. Nettomieteinnahmen sind sämtliche für die entgeltliche Überlassung von Immobilien und sonstigen Gegenständen (zB Einrichtung usw.) zum Gebrauch und/oder zur Nutzung vom Nutzer geleistete Zahlungen (einschließlich Betriebskostenakonti uä.) vermindert um Eigentümer-/Leerstehungsaufwand sowie Betriebkosten, wobei eine allfällige Umsatzsteuer außer Ansatz bleibt. Mietvorauszahlungen und Veränderungen von rückzahlbaren Baukostenbeiträgen sind periodengerecht verteilt zu berücksichtigen.

Die Bildung der Instandhaltungsrücklage hat innerhalb des Fonds gebäudeübergreifend zu erfolgen und dient zur Abdeckung folgender beispielhaft aufgezählter Aufwendungen:

• teilweise Herstellungsaufwand wie beispielsweise
  • Zusammenlegung von Wohnungen;
  • erstmaliger Einbau von Zentralheizungen;
  • Versetzung von Zwischenwänden;
  • Einbau von Badezimmern und WC;
  • Einbau von Gebäudeteilen an anderen Stellen;
  • Versetzen von Türen und Fenstern;
  • Einbau von Zwischendecken;
  • Dachgeschoßausbau;
  • Durchführung von Instandsetzungen unmittelbar nach Erwerb;
• größere Reparaturen, die nicht regelmäßig jährlich erwachsen,
• Anfärbeln, Ausbessern oder Erneuern der Fassade;
• größere Dachreparatur;
• Ausbessern des Verputzes;
• Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt (zB bei Sturm- und Hagelschäden);
• Austausch von Fenstern und Türen;
• Austausch von Dach oder Dachstuhl;
• Austausch von Stiegen;
• Austausch von Zwischenwänden und Zwischendecken;
• Austausch von Unterböden (zB Estrich statt Holzboden);
• Austausch von Aufzugsanlagen;
• Austausch von Heizungsanlagen sowie Feuerungseinrichtungen (zB Umstellung einer Zentralheizung von festen Brennstoffen auf Gas);
• Anschluss an das Fernwärmenetz, an das öffentliche Kanalnetz oder an eine öffentliche Wasserleitung;
• Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen;
• Austausch von Sanitärinstallationen (auch mit Erneuerung der Bodenbeläge und Fliesen);
• Umfangreiche Erneuerung des Außenverputzes beispielsweise mit Erneuerung der Wärmedämmung;
• Trockenlegung der Mauern.

Lediglich kleinere Instandhaltungsaufwendungen dürfen sofort abgezogen werden. Wird eine Immobilie fremdfinanziert angeschafft, mindern die Zinsen und Spesen die Bewirtschaftungsgewinne der jeweiligen Immobilie. Werden mit Hilfe der Kredite oder Darlehen Instandhaltungen getätigt, für die eine Instandhaltungsrücklage zu verwenden ist, sind die Zinsen und Spesen mit bestehenden Instandhaltungsrücklagen zu verrechnen. Sind Instandhaltungsrücklagen nicht in ausreichendem Ausmaß vorhanden, mindern sie den Aufwertungsgewinn der betreffenden Immobilie.

4.6.3. Aufwertungsgewinn

Aufwertungsgewinne resultieren aus der zumindest ein Mal jährlich stattfindenden Bewertung der im Fondsvermögen befindlichen Liegenschaften. Solche Neubewertungen der Immobilien haben gemäß § 29 ImmoInvFG bei Erwerb, Veräußerung oder Belastung der Immobilie, auf Anordnung der Depotbank aus bei besonderem Anlass, mindestens jedoch ein Mal jährlich zu erfolgen. Die Bewertung gemäß § 29 ImmoInvFG ist von zwei unabhängigen Sachverständigen durchzuführen, wobei der Mittelwert maßgeblich ist.

Die Aufwertungsgewinne werden aus dem Differenzbetrag zwischen aktuellem festgestellten und dem zuletzt richtigen Wert der Immobilie abgeleitet. In die Aufwertungsgewinne mit einzubeziehen sind auch die über Grundstücks-Kapitalgesellschaften gehaltenen Immobilien, deren Wertsteigerung sich eins zu eins bei Grundstücks-Kapitalgesellschaftsanteilen im Wert des Anteiles widerspiegelt. Liegenschaften, die über Grundstücks-Personengesellschaften für den Immobilienfonds gehalten werden, sind direkt bei Letzterem zu erfassen und zu bewerten. Maßgeblich sind nur korrekte Bewertungen. Weicht bei Veräußerungen der Veräußerungserlös vom festgestellten Wert ab, so ist dieser festgestellte Wert ein nicht richtiger festgestellter Wert und der Veräußerungserlös ist maßgebend. Wird sonst ein unrichtiger Wert festgestellt, haften sowohl Gutachter als auch Depotbank und Kapitalanlagegesellschaft für die Richtigkeit der Bewertung, wobei sich diese Haftung auch auf Abgaben bezieht (OGH 20.11.1996, 7 Ob 513/96). Die Geltendmachung einer solchen Haftung hat auf gerichtlichem Wege über die Finanzprokuratur zu erfolgen.

Dieser Differenzbetrag ist um die damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen zu kürzen. 80% dieses Saldos ergeben den Aufwertungsgewinn.

Liegt kein öffentliches Angebot (EStR 2000 Rz 7803 ff) der Anteilscheine vor, bleibt der Betrag gemäß Rz 516 der ausschüttungsfähige Gewinn. Die steuerpflichtigen Einkünfte sind jedoch höher. Dazu ist der gemäß Rz 516 ermittelte Betrag um ein Viertel zu erhöhen, sodass im Ergebnis 100% des Differenzbetrages gemäß Rz 515, abzüglich der damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen, zum Ansatz gelangt.

Verluste, die sich aus der Bewertung ergeben, sind nicht vortragsfähig, jedoch mit Aufwertungsgewinnen anderer Immobilien, subsidiär auch mit den Bewirtschaftungsgewinnen und Wertpapier- und Liquiditätsgewinnen zu verrechnen. Hinsichtlich der steuerlichen Verlustausgleichsbeschränkung siehe Rz 540.

Für zukünftige Steuerbelastungen, die sich aus der Erhöhung des Wertes von Immobilien im Falle einer Veräußerung ergeben, sind schon aus Gründen der Errechnung des Rücknahmewertes Rückstellungen für latente Steuern zu bilden, die im Jahr ihrer Bildung erfolgswirksam gegen den Aufwertungsgewinn zu verrechnen sind. (Hinsichtlich der Anrechnung ausländischer Steuern auch Rz 539 ff).

4.6.4. Wertpapier- und Liquiditätsgewinn

Der Wertpapier- und Liquiditätsgewinn besteht aus Zinsen aus Bankguthaben und Erträgen aus Wertpapieren, die aufgrund der Liquiditätsvorschriften der §§ 32 und 33 ImmoInvFG gehalten werden. Sie sind laufend (täglich) als Ertrag zu erfassen. Von diesen Erträgen sind die damit in Zusammenhang stehenden Aufwendungen abzuziehen. Da § 14 Abs. 5 ImmoInvFG nur Zinsen von Vermögen gemäß den §§ 32 und 33 ImmoInvFG als Wertpapier- und Liquiditätsgewinne anführt, stellen Substanzgewinne aus der Veräußerung solcher Vermögensgegenstände keine Bestandteile dieser Gewinnart dar und können auch nicht ausgeschüttet werden. Daher sind auch damit im Zusammenhang stehende Aufwendungen zwar von diesen Substanzgewinnen abzuziehen, können aber mit anderen Gewinnarten nicht verrechnet werden. Nicht abzuziehen sind Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Wertpapieren. Unterschiedsbeträge, welche aus der Veräußerung von Wertpapieren entstehen, sind keine Gewinne im Sinne des § 14 ImmoInvFG und weder ausschüttbar noch steuerpflichtige Einkünfte.

Kosten für Fremdfinanzierungen gemäß § 4 Abs. 3 ImmoInvFG verringern den Wertpapier- und Liquiditätsgewinn.