Richtlinie des BMF vom 25.08.2015, BMF-010203/0233-VI/6/2015 gültig ab 25.08.2015

EStR 2000, Einkommensteuerrichtlinien 2000

  • 21 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG 1988)
  • 21.4 Erhaltungs- und Herstellungsaufwand

21.4.6 Herstellungsaufwand

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Herstellungsaufwand sind insbesondere Aufwendungen im Zusammenhang mit folgenden Maßnahmen:

  • Aufstockung eines Gebäudes,
  • Zusammenlegung von Wohnungen,
  • erstmaligem Einbau von Zentralheizungen, Aufzugsanlagen usw.,
  • Umstellung der Wärmeversorgung von Öl, Gas oder einem festen Brennstoff auf Fernwärme (VwGH 2.10.2014, 2011/15/0195),
  • Versetzung von Zwischenwänden,
  • Einbau von Badezimmern und WC (Kategorieanhebung),
  • Einbau von Gebäudeteilen an anderen Stellen (zB Versetzen von Türen und Fenstern),
  • Stellplatz-Ausgleichsabgaben in Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes (zB gemäß § 41 Niederösterreichische Bauordnung 2014).
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Herstellungsaufwand auf ein vorhandenes Gebäude ist grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer zu verteilen. Gegebenenfalls ist eine neue Restnutzungsdauer zu ermitteln (siehe dazu Rz 3163 ff). Ist das Gebäude voll abgeschrieben, sind die aktivierungspflichtigen Aufwendungen stets auf die für sie neu ermittelte Nutzungsdauer zu verteilen. Kommt dem Herstellungsaufwand für sich selbst Gebäudecharakter zu, ist die AfA dieser Herstellungsaufwendungen gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 idF vor dem AbgÄG 2012) ohne Nachweis der Nutzungsdauer mit 1,5% der Aufwendungen zu bemessen.

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Folgende Herstellungsaufwendungen können über Antrag auf fünfzehn Jahre verteilt werden:

  • Aufwendungen nach §§ 3 bis 5 MRG, wenn das Gebäude dem MRG unterliegt;
  • Sanierungsmaßnahmen, wenn eine Zusage für eine Förderung nach Wohnhaussanierungsgesetz, Startwohnungsgesetz oder Landesgesetzen über Wohnhaussanierung vorliegt;
  • Sanierungsaufwendungen nach § 19 Denkmalschutzgesetz.
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Die Verteilungsmöglichkeit von Herstellungsaufwendungen gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 kommt nur dann zum Tragen, wenn im Zeitpunkt ihres Anfalls Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen (VwGH 25.9.2012, 2008/13/0240); andernfalls stellen diese Aufwendungen nachträgliche Herstellungskosten dar und sind im Rahmen der AfA zu berücksichtigen. Stellen diese Aufwendungen vorweggenommene Werbungskosten dar, können diese gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 verteilt werden; siehe auch Rz 4035.

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Ist der Zeitraum der Mietenerhöhung kürzer als fünfzehn Jahre, dann kann die Verteilung auch auf die Laufzeit der erhöhten Mieten, mindestens aber auf zehn Jahre erfolgen. Bei Herstellungsmaßnahmen, für die Zehntel- bis Fünfzehntelabsetzungen vorgenommen werden, ist nicht zu prüfen, ob sich die Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängert.

Die begünstigte Absetzung von Assanierungsaufwendungen nach § 38 Stadterneuerungsgesetz ist ab der Veranlagung 1996 durch die Verfassungsbestimmung des § 124a Z 2 EStG 1988 weggefallen. Derartige Aufwendungen sind daher ab dem Veranlagungsjahr 1996 nur mehr auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes verteilt absetzbar (vgl. VfGH 12.12.1998, B 342/98).