InvFR 2008, Investmentfondsrichtlinien 2008

• 4. Sondervorschriften für Immobilienfonds

4.9. Ausländische Immobilienfonds

4.9.1. Allgemeines

Ein ausländischer Immobilienfonds liegt bei Veranlagungsgemeinschaften in Immobilien vor, die nach Gesetz, Satzung (Fondsbestimmungen) oder tatsächlicher Übung nach den Grundsätzen der Risikostreuung angelegt sind. Die Prüfung, ob ein ausländischer Immobilienfonds oder eine bloße Veranlagungsgemeinschaft in Immobilien gemäß § 14 KMG vorliegt, hat jeweils im Einzelfall unter Einbeziehung und Würdigung aller Umstände zu erfolgen, wobei folgenden Umständen besondere Bedeutung zukommt:

• Eine Veranlagung in mindestens 10 Immobilien innerhalb von vier Jahren muss objektiv erkennbar angestrebt werden und nach Verstreichen einer Anlauffrist von vier Jahren eine Veranlagung in mindestens zehn Immobilien bestehen. Überdies darf die in § 22 Abs. 2 ImmoInvFG für inländische Immobilienfonds eingezogene Wertgrenze von 20% des Fondsvermögens hinsichtlich einer einzelnen Immobilie nicht nachhaltig überschritten werden. Ein einmaliges Überschreiten, das voraussichtlich nicht von Dauer ist, bedingt noch keine Überbetonung.
• Der Fremdfinanzierungsgrad darf grundsätzlich nicht mehr als 50% betragen. Ein kurzfristiges Überschreiten ist jedoch unbeachtlich.
• Ohne Bedeutung ist der Umstand, dass die Immobilien in Staaten über Grundstücks-Gesellschaften gehalten werden, in denen nach den Bestimmungen des ImmoInvFG für einen österreichischen Immobilienfonds nur ein direktes Investment zulässig wäre So können im Extremfall alle Immobilien über eine Grundstücks-Gesellschaft gehalten werden, wobei die Grundstücks-Gesellschaften auch nicht zwingend in dem Staat ansässig sein müssen, in denen die Immobilien gelegen sind.
• Die Einschränkung des Erwerbs von Grundstücken im Zustand der Bebauung, von unbebauten Grundstücken (§ 21 Abs. 1 Z 2 und 3 ImmoInvFG) und von Grundstücken außerhalb des EWR-Raums (§ 21 Abs. 2 ImmoInvFG) sind rein ordnungspolitische Vorschriften und für die Beurteilung des Vorliegens einer Risikostreuung ohne Bedeutung.

4.9.2. Arten der ausländischen Immobilienfonds

Je nach steuerlichen Folgen wird, in gleicher Weise wie bei Kapitalanlagefonds, eine Unterscheidung getroffen in

• ausländische Meldefonds, die ausschüttungsgleiche Erträge durch einen steuerlichen Vertreter nachweisen und darüber hinaus
  • die Kapitalertragsteuer auf vereinnahmte Bewirtschaftungsgewinne inländischer Immobilien und Wertpapier- und Liquiditätsgewinne incl. Ertragsausgleich auf täglicher Basis und
  • die Kapitalertragsteuer auf die ausgeschütteten Jahresgewinne sowie die ausschüttungsgleichen Erträge jeweils im Zuflusszeitpunkt
  • durch die Kapitalanlagegesellschaft im Wege der Meldestelle nach § 7 Abs. 3 ImmoInvFG veröffentlichen,
• ausländische weiße Immobilieninvestmentfonds, die ausschüttungsgleiche Erträge durch einen steuerlichen Vertreter nachweisen und
• ausländische schwarze Immobilienfonds, die ausschüttungsgleiche Erträge nicht durch einen steuerlichen Vertreter nachweisen.

Zur Abgrenzung zwischen Meldefonds und Nicht-Meldefonds und Meldepflichten siehe Rz 273 ff.