Richtlinie des BMF vom 16.06.2008, BMF-010203/0299-VI/6/2008 gültig von 16.06.2008 bis 20.12.2010

EStR 2000, Einkommensteuerrichtlinien 2000

  • 22 Sonstige Einkünfte (§ 29 EStG 1988)
  • 22.4 Spekulationsgeschäfte (§ 30 EStG 1988)
  • 22.4.3 Grundstücke

22.4.3.2 Steuerbefreiungen

22.4.3.2.1 Hauptwohnsitzbefreiung
6630

Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden fallen nicht unter die Steuerpflicht nach § 30 EStG 1988, wenn sie dem Veräußerer seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren als Hauptwohnsitz gedient haben.

6631

Die Begriffe "Eigenheim" und "Eigentumswohnung" sind nach der Legaldefinition des § 18 Abs. 1 Z 3 lit. b EStG 1988 auszulegen. Es ist für die Anwendbarkeit der Befreiung nicht erforderlich, dass entsprechende Sonderausgaben geltend gemacht worden sind oder geltend gemacht hätten werden können (zB bei Anschaffung eines fertigen Eigenheims ohne Darlehensübernahme). Die Eigenschaft als Eigenheim oder Eigentumswohnung muss während des gesamten unten näher erläuterten Zeitraumes gewahrt bleiben.

6632

Bei Vorliegen mehrerer Wohnsitze ist als Hauptwohnsitz jener Wohnsitz anzusehen, zu dem der Steuerpflichtige die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat (Mittelpunkt der Lebensinteressen). Ob ein "Hauptwohnsitz" vorliegt, ist von der Abgabenbehörde im Rahmen der Sachverhaltswürdigung eigenständig zu beurteilen. Einer polizeilichen Meldung kommt im Rahmen der Beweiswürdigung Bedeutung zu. Ein Hauptwohnsitz kann aber unabhängig von der polizeilichen Meldung auch vorliegen, wenn der Steuerpflichtige an dem betreffenden Wohnsitz überhaupt nicht gemeldet ist oder dieser Wohnsitz bloß ein "weiterer Wohnsitz" im Sinne des Melderechts ist.

Ein vorübergehender Aufenthalt an einem anderen Wohnsitz ist nicht befreiungsschädlich. Eigentumswohnungen (Eigenheime), die lediglich als Zweitwohnsitz (bspw. im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung) genutzt werden, können nicht unter diese Befreiung fallen.

6633

Die Befreiung setzt voraus, dass

  • das Eigenheim (die Eigentumswohnung) von der Anschaffung (Erlangung der Verfügungsgewalt) bis zur Veräußerung (Vertragsabschluss) ununterbrochen Hauptwohnsitz iSd obigen Absatzes gewesen ist und
  • nach Anschaffung des Eigenheimes (der Eigentumswohnung) die tatsächliche Verwendung als Hauptwohnsitz zwischen AnschaffungBezug des Eigenheimes (der Eigentumswohnung) und Veräußerung mindestens zwei Jahre betragen hat.
6634

Für die Frage der ununterbrochenen Nutzung ist es nicht befreiungsschädlich, wenn das Eigenheim (die Eigentumswohnung) für einen angemessenen Zeitraum der Adaptierung (ca. sechs Monate) im Anschluss an die Anschaffung (Erlangung der Verfügungsgewalt) leer steht oder wenn der Hauptwohnsitz erst einige Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages begründet werden kann, weil die Übergabe für einen späteren Zeitpunkt vereinbart ist. Die Aufgabe des Hauptwohnsitzes ist frühestens mit Beginn konkreter Verkaufshandlungen zulässig (zB Beauftragung eines Maklers)Das Eigenheim (die Eigentumswohnung) muss aber ab Bezug mindestens zwei Jahre Hauptwohnsitz sein.

Die Aufgabe des Hauptwohnsitzes ist frühestens mit Beginn konkreter Verkaufshandlungen zulässig (zB Beauftragung eines Maklers).

Beispiel:

Ein Steuerpflichtiger kauft am 5.5.19975.5.2001 eine Alteigentumswohnung und beginnt sofort mit der Adaptierung (Ausmalen, Tapezieren, Einbau eines neuen Badezimmers). Mit Fertigstellung dieser Arbeiten zieht er am 10.9.199710.9.2001 in diese Wohnung ein und begründet dort seinen Hauptwohnsitz. Am 25.8.199925.8.2003 beauftragt er einen Makler mit dem Verkauf der Wohnung und zieht am 1.11.19991.11.2003 aus der Wohnung aus.

  • Er verlegt seinen Hauptwohnsitz gleichzeitig mit der Räumung der Wohnung am 1.11.19991.11.2003. Die Wohnung wird am 10.3.20004 verkauft. Der Steuerpflichtige hat mehr als zwei Jahre seit der Anschaffung(10.9.2001 bis 1.11.2003) den Hauptwohnsitz in der Wohnung gehabt. Der Hauptwohnsitz wurde überdies nicht vor Beginn konkreter Verkaufshandlungen verlegt. Die Steuerfreiheit ist daher gegeben.
  • Er hat den Hauptwohnsitz bereits am 31.8.199931.8.2003 verlegt. Die Wohnung wird am 10.3.20004 verkauft. Der Steuerpflichtige hat nicht mindestens zwei Jahre den Hauptwohnsitz in dieser Wohnung gehabt. Die Befreiung greift daher nicht ein.
  • Die Wohnung wird am 31.8.199931.8.2002 verkauft, der Steuerpflichtige behält aber im Einvernehmen mit dem Erwerber seinen Hauptwohnsitz bis zum tatsächlichen Auszug am 1.11.19991.11.2003. Die Steuerbefreiung greift nicht ein, da zwischen der Begründung des Hauptwohnsitzes und der Veräußerung nicht zwei Jahre verstrichen sind.
6635

Bei Miteigentumsverhältnissen steht die Hauptwohnsitzbefreiung jenen Miteigentümern zu, welche die Voraussetzungen der Befreiung erfüllen. Die Steuerpflicht besteht in diesem Fall nur für jene Miteigentümer, welche das Hauptwohnsitzerfordernis (bzw. die "Behaltefrist") nicht erfüllen.

Beispiel:

Der Steuerpflichtige A hat 1997 ein Eigenheim mit zwei Wohnungen erworben und benutzte seither eine der Wohnungen als Hauptwohnsitz. 1999 erwirbt der Steuerpflichtige B den zweiten Hälfteanteil des Eigenheims und benutzt die andere Wohnung als Hauptwohnsitz. 2000 wird das Gebäude veräußert. Der auf B entfallende Veräußerungserlös ist bei diesem steuerpflichtig.

6636

Wird in einem Eigenheim mit zwei Wohnungen eine Wohnung als Hauptwohnsitz verwendet und die andere Wohnung vermietet oder sonst nicht für eigene Wohnzwecke genutzt (zB betriebliche oder berufliche Verwendung), so kommt die Steuerbefreiung nur anteilig hinsichtlich der selbstbewohnten Wohnung in Betracht. Voraussetzung ist, dass die Eigenschaft als Eigenheim gewahrt bleibt (die eigenen Wohnzwecken dienende Wohnung muss mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche ausmachen).

Beispiel:

Ein Steuerpflichtiger hat ein Eigenheim mit zwei Wohnungen angeschafft. Eine Wohnung (75% der Gesamtnutzfläche) wird seit der Anschaffung als Hauptwohnsitz genutzt, die andere Wohnung (25% der Gesamtnutzfläche) wird vermietet. Im Fall der Veräußerung des gesamten Eigenheimes innerhalb der Spekulationsfrist wären die auf die vermietete Wohnung entfallenden Einkünfte iSd § 30 EStG 1988 steuerpflichtig.

6637

Die Vermietung oder sonstige nicht eigenen Wohnzwecken dienende Nutzung bloß einzelner Zimmer (zB betriebliche Nutzung) einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses bleibt hingegen außer Betracht, sofern die Eigenschaft als Eigentumswohnung oder Eigenheim gewahrt bleibt (die eigenen Wohnzwecken dienende Nutzung muss mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche ausmachen). In diesen Fällen kann daher keine Steuerpflicht nach § 30 EStG 1988 eintreten.

Beispiel:

Ein Freiberufler nutzt 25% seiner Eigentumswohnung betrieblich und den Rest privat (Hauptwohnsitz). Im Falle der Veräußerung der Eigentumswohnung innerhalb der Spekulationsfrist tritt keine Steuerpflicht nach § 30 EStG 1988 ein. Hinsichtlich des betrieblich genutzten Anteils (ausgenommen Grundanteil) liegen betriebliche Einkünfte vor.

6638

Wird ein Eigenheim mit zwei Wohnungen anteilig veräußert, so ist zu unterscheiden:

  • Der Hauptwohnsitz bleibt in der bisher für eigene Wohnzwecke genutzten Wohnung bestehen. Soweit der veräußerte Anteil dem Ausmaß jener Wohnung entspricht, die bisher nicht für eigene Wohnzwecke genutzt wurde, liegt Steuerpflicht nach § 30 EStG 1988 vor. Darüber hinaus greift die Hauptwohnsitzbefreiung ein.

Beispiel 1:

In Abwandlung des obigen Beispiels veräußert der Steuerpflichtige lediglich den vermieteten Teil des Eigenheimes und behält seinen Hauptwohnsitz in dem verbleibenden Teil bei. Es liegt ein Spekulationsgeschäft vor.

Beispiel 2:

In Abwandlung des obigen Beispiels veräußert der Steuerpflichtige die Hälfte des Eigenheimes und behält seinen Hauptwohnsitz im bisherigen Ausmaß bei. Es liegt nur hinsichtlich der auf die vermietete Wohnung entfallenden Einkünfte (das ist die Hälfte der Einkünfte) ein Spekulationsgeschäft vor. Für jene Einkünfte, die auf den als Hauptwohnsitz genutzten Gebäudeteil entfallen, kommt die Steuerbefreiung in Betracht.

  • Der Hauptwohnsitz in der bisher für eigene Wohnzwecke genutzten Wohnung wird aufgegeben. Soweit der veräußerte Anteil dem Ausmaß jener Wohnung entspricht, die bisher für eigene Wohnzwecke genutzt wurde, tritt keine Steuerpflicht nach § 30 EStG 1988 ein.

Beispiel:

In Abwandlung obigen Beispiels veräußert der Steuerpflichtige die Hälfte des Eigenheims und gibt seinen Hauptwohnsitz auf. Die Befreiung für die Veräußerung des Hauptwohnsitzes kommt vorrangig zum Tragen. Es liegt daher kein Spekulationsgeschäft vor.

6639

Wird bei einer Mietwohnung erst später Wohnungseigentum begründet, dann beginnt der Lauf der zweijährigen Frist erst mit dem Abschluss des Wohnungseigentumsvertrages und erfolgter Parifizierung. Gleiches gilt, wenn ein bisher im Miteigentum eines oder mehrerer Bewohner stehendes Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen parifiziert und in Wohnungseigentum umgewandelt wird.

6640

Im Fall der unentgeltlichen Übertragung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung sind folgende Fälle zu unterscheiden:

  • Wenn sowohl der (die) Rechtsvorgänger als auch der (die) Rechtsnachfolger (Erbe, Geschenknehmer) das Eigenheim (die Eigentumswohnung) seit der Anschaffung gemeinsam ununterbrochen als Hauptwohnsitz benutzt haben und die Zweijahresfrist bereits abgelaufen ist, so ist die Steuerbefreiung wirksam.
  • Im Erbfall muss nur der Erblasser die Voraussetzungen für die Begünstigung erfüllt haben, das heißt der Erbe (Legatar) kann das Eigenheim (die Eigentumswohnung) sofort veräußern, wenn der Erblasser die Voraussetzungen für die Begünstigung (ununterbrochener Hauptwohnsitz seit mindestens zwei Jahren) erfüllt hat.

Beispiel:

Ein Steuerpflichtiger hat 1997 eine Eigentumswohnung angeschafft und benutzt sie seither als Hauptwohnsitz. Der Steuerpflichtige verstirbt 2000. Eine Veräußerung der Wohnung durch den Erben löst auch dann keine Steuerpflicht nach § 30 EStG 1988 aus, wenn sie unmittelbar nach dem Erbanfall erfolgt.

  • Ist der Erblasser vor Ablauf der Zweijahresfrist gestorben und benutzt der Erbe das Eigenheim (die Eigentumswohnung) als Hauptwohnsitz, sind die Hauptwohnsitzzeiten des Erben und Erblassers für die Fristberechnung zusammenzurechnen (§ 30 Abs. 2 Z 1 zweiter Satz EStG 1988).
  • Liegt im Falle einer Schenkung kein gemeinsamer ununterbrochener Hauptwohnsitz vor, so steht die Steuerbefreiung dem Rechtsnachfolger bei Erfüllen der sonstigen Bedingungen zu, wenn er seinen Hauptwohnsitz spätestens mit dem Erwerb (Schenkungsübernahme) in das Eigenheim (die Eigentumswohnung) verlegt. Ein Leerstehen für den Zeitraum der Adaptierung ist unschädlich. Die Steuerbefreiung setzt auch dann die Einhaltung der Zweijahresfrist voraus, wenn der unentgeltliche Rechtsnachfolger das Eigenheim (die Eigentumswohnung) bereits als Hauptwohnsitz genutzt hat.

Beispiel:

Ein Steuerpflichtiger hat 1997 eine Eigentumswohnung angeschafft und an seinen Sohn vermietet, der sie als Hauptwohnsitz verwendet. 2000 schenkt der Steuerpflichtige die Eigentumswohnung seinem Sohn. Der Sohn muss den Hauptwohnsitz noch zwei Jahre beibehalten, damit die Befreiung wirksam ist.

6641

Die Steuerbefreiung gilt auch für das Grundstück (den Grundanteil) nur insoweit, als das Grundstück der Nutzung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Dies ist bei Grundstücksflächen bis zu 1.000 m² jedenfalls anzunehmen.