4. Sondervorschriften für Immobilienfonds

4.1. Allgemeines

Immobilienfonds sind aufgrund des Immobilien-Investmentfondsgesetzes errichtete Veranlagungsgemeinschaften, die überwiegend in Immobilien investieren. Die Auflage sowie die Verwaltung eines Immobilienfonds ist ein Bankgeschäft und erfolgt durch die Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien (ImmoKAG). ImmoKAGs haben die Stellung eines Kreditinstituts. Sie erwerben das Vermögen eines Immobilienfonds im eigenen Namen auf Rechnung der Anteilinhaber. In der Folge halten und verwalten sie das Fondsvermögen treuhändisch für die Anteilinhaber (§ 1 Abs. 2 ImmoInvFG), die keine Herrschaftsrechte an den im Fonds befindlichen Immobilien erlangen.

Hinsichtlich der Maßgeblichkeit der Fondsbuchhaltung für die Einkunftsermittlung (Rz 7) ergeben sich allerdings beim Immobilieninvestmentfonds Abweichungen zum Wertpapierfonds.

Gemäß § 40 Abs. 1 ImmoInvFG gelten alle ausgeschütteten oder als ausgeschüttet geltenden Erträge (ausschüttungsgleiche Erträge) als steuerpflichtige Einnahmen beim Anteilinhaber. Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne werden ex lege in Einkünfte aus Kapitalvermögen transformiert. Gewinne aus ausländischen Immobilien bleiben dabei außer Ansatz, wenn das jeweilige DBA hinsichtlich der Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Lagestaat das Besteuerungsrecht zuweist und die Befreiungsmethode vorsieht oder die Einkünfte dieser Immobilie auf Grund einer Maßnahme gemäß § 48 BAO von der Besteuerung ausgenommen sind (siehe Rz 539 f).

Im Übrigen findet das zu den Wertpapierinvestmentfonds Gesagte für Erträge aus Immobilienfonds sinngemäße Anwendung, sofern die folgenden Ausführungen nichts Gegenteiliges enthalten.

4.2. Fondstypen

Siehe auch Rz 11.

Nach § 14 ImmoInvFG ist der Jahresgewinn eines Immobilienfonds an die Anteilinhaber in dem Ausmaß auszuschütten, in dem es die Fondsbestimmungen vorsehen. Der Jahresgewinn kann demnach, je nach Fondsbestimmungen, an die Anteilinhaber entweder zur Gänze oder teilweise ausgeschüttet, oder zur Gänze thesauriert werden. Die Kategorisierung innerhalb eines Fonds in Ausschüttungsanteile und Thesaurierungsanteile ist möglich, bleibt jedoch den Fondsbestimmungen vorbehalten. Innerhalb des Jahresgewinnes wird nicht zwischen ordentlichen und außerordentlichen Erträgen unterschieden, es wird vielmehr ein Gewinnbegriff sui generis normiert (siehe Rz 506 ff).

4.3. Spezialfonds

Siehe auch Rz 17.

Innerhalb der Gruppe der Immobilienfonds wird unterschieden zwischen Publikumsfonds mit einer unbeschränkten Zahl von Anteilinhabern und in Immobilienspezialfonds, bei denen die Anzahl der Anteilinhaber aufgrund der Fondsbestimmungen beschränkt ist. Für Immobilienspezialfonds gelten einerseits Erleichterungen bei der Publizität, und bei den Veranlagungsbeschränkungen, andererseits unterliegen deren Erträge als Erträge nicht öffentlich angebotener Anteilscheine nicht der Endbesteuerung, nicht der Zwischensteuer sondern der regulären KöSt bei Stiftungen, und es sind auch 100% der Aufwertungsgewinne steuerpflichtig.

4.4. Aufsichtsrechtliche Situation

Zur "Auflage" siehe Rz 44; zu "Vorlagepflichten allgemeiner Natur" siehe Rz 46.

Obwohl bei Immobilieninvestmentfonds der Jahresgewinn für Zwecke der Kapitalertragsteuer als nicht transparent behandelt und keine Unterscheidung zwischen ausgeschütteten und nicht ausgeschütteten Gewinnen (= ausschüttungsgleiche Erträge) getroffen wird, sind doch die ausschüttungsgleichen Erträge durch einen steuerlichen Vertreter nachzuweisen bzw. durch Selbstnachweis zu erbringen. Zum steuerlichen Vertreter siehe Rz 49 ff.

4.5. Fondsbuchhaltung

Zum "Grundsätzlichen" zur Preisberechnung - Errechnung des Anteilswertes sowie zum Abschluss der Fondsbuchhaltung siehe Rz 70 ff.