InvFR 2008, Investmentfondsrichtlinien 2008

• 4. Sondervorschriften für Immobilienfonds

4.13. Grunderwerbsteuer bei Immobilienfonds

Erwirbt ein Immobilienfonds ein im Inland gelegenes Grundstück, fällt bei Erwerb durch die KAG Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% der Gegenleistung an. Gemäß § 41 Abs. 2 ImmoInvFG fällt jedoch keine weitere Grunderwerbsteuer an. Dies gilt insbesonders für die Ausgabe und Rücknahme sowie für den Verkauf und der unentgeltlichen Übertragung von Anteilscheinen des Immobilienfonds.

Werden Immobilien im Zuge einer Fondszusammenlegung im Sinne des § 3 Abs. 2 ImmoInvFG übertragen oder wird die Verwaltung eines Immobilienfonds an eine andere Kapitalanlagegesellschaft gemäß § 15 Abs. 3 ImmoInvFG übertragen, bildet gemäß § 41 Abs. 3 ImmoInvFG der zweifache Einheitswert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Gemäß § 41 Abs. 4 ImmoInvFG sind bestimmte Veranlagungsgemeinschaften in Immobilien bei einer Umwandlung in Immobilienfonds im Sinne des ImmoInvFG insoweit begünstigt, als der zweifache Einheitswert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist. Dies unter folgenden Voraussetzungen:

• Es muss inländischer Grundbesitz sein, der sich im Vermögen einer Aktiengesellschaft befindet. Grundbesitz anderer Körperschaften (zB GmbH) oder Grundbesitz von Personengesellschaften des Unternehmensrechts, Gesellschaften nach bürgerlichem Recht oder von Einzelpersonen sind nicht begünstigt.
• Es ist nur Grundbesitz von Aktiengesellschaften begünstigt, deren nahezu ausschließlicher Zweck vom 1. September 2003 bis zur Umwandlung in der Verwaltung von Immobilien besteht oder Grundbesitz eines eigenen Rechnungskreises von Aktiengesellschaften und für den Rechnungskreis Genusscheine gemäß § 174 AktG ausgegeben wurden oder deren nahezu ausschließlicher Zweck zum 1. September 2003 bis zur Umwandlung in der Verwaltung von Immobilien besteht. In solchen Fällen fallen unter die Begünstigung auch Immobilien, die nach dem 1. September 2003 erworben wurden.
• Der Rechnungskreis oder die Aktiengesellschaft nach den Vorschriften des Handelsrechtes liquidiert wird.
• Für den Liquidationserlös Anteilscheine an den neuen Immobilienfonds erworben werden.
• An Stelle des Liquidationserlöses die Anteilscheine an den neuen Immobilienfonds an die Aktionäre oder Genussrechtsinhaber ausgegeben werden.
• Der neue Immobilienfonds erwirbt die Grundstücke der AG. Dabei ist § 41 Abs. 4 ImmoInvFG jedoch wirtschaftlich der gesamte Umwandlungsvorgang als ein Erwerbsvorgang zu sehen, auch wenn der Vermögenstransfer in mehreren Schritten erfolgen muss.