Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSK vom 11.08.2004, RV/0041-K/04

Liebhaberei bei Vermietung einer auch privat genutzten Wohnung zu Urlaubszwecken

RechtssätzeAlle auf-/zuklappen

Stammrechtssätze

RV/0041-K/04-RS1 Permalink
Vermietet ein beschränkt Steuerpflichtiger eine seit 1970 in seinem Eigentum befindliche und seinen Urlaubszwecken dienende Wohnung, um Kosten zu sparen, so liegt keine Einkunftsquelle, sondern eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vor, wenn er in den beiden ersten Jahren der Vermietung (2000 und 2001) Werbungskostenüberschüsse erzielt und er auch nicht bzw. nicht hinreichend in einer Prognoserechnung darlegt, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraumes von 20 Jahren ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielbar wäre.

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betroffene Normen:
Schlagworte:
Liebhaberei, Einkunftsquelle, Vermietung, Wohnung, Ferienwohnung, beschränkte Steuerpflicht, Prognoserechnung, Gesamtüberschuss
RV/0041-K/04-RS2 Permalink
Wird eine Wohnung zu Urlaubszwecken vom Vermieter sowohl privat genutzt als auch vermietet, so sind für die private Nutzung in der Prognoserechnung keine fiktiven Mitzinszahlungen anzusetzen.

Zusatzinformationen

betroffene Normen:
Schlagworte:
Liebhaberei, Einkunftsquelle, Vermietung, Wohnung, Ferienwohnung, beschränkte Steuerpflicht, Prognoserechnung, fiktiver Mietzins

Entscheidungstext

Der unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des Bw., vertreten durch Obholzer & Partner WT KG, gegen den Bescheid des Finanzamtes Klagenfurt betreffend Einkommensteuer 2001 entschieden: Die Berufung gegen den Einkommensteuerbescheid 2001 wird als unbegründet abgewiesen.

Der angefochtene Bescheid wird abgeändert.

Die Bemessungsgrundlage und die Höhe der Abgabe betragen

in S

Bemessungsgrundlage

Abgabe

Jahr

Art

Höhe

Art

Höhe

2001

zu versteuerndes Einkommen

S 106.436,00

Einkommensteuer nach Tarif vor Abzug der Absetzbeträge

S 12.484,00

Einkommensteuer nach Abzug der Absetzbeträge

S 12.484,00

Einkommensteuer

S 12.484,00

in €

Einkommensteuer

€ 907,25

 

Rechtsbelehrung

Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 291 der Bundesabgabenordnung (BAO) ein ordentliches Rechtsmittel nicht zulässig. Es steht Ihnen jedoch das Recht zu, innerhalb von sechs Wochen nach Zustellung dieser Entscheidung eine Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof oder den Verfassungsgerichtshof zu erheben. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof muss - abgesehen von den gesetzlich bestimmten Ausnahmen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein. Die Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof muss - abgesehen von den gesetzlich bestimmten Ausnahmen - von einem Rechtsanwalt oder einem Wirtschaftsprüfer unterschrieben sein.

Gemäß § 292 BAO steht der Amtspartei (§ 276 Abs. 7 BAO) das Recht zu, gegen diese Entscheidung innerhalb von sechs Wochen nach Zustellung (Kenntnisnahme) Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben.

Entscheidungsgründe

Der Bw., ein beschränkt Steuerpflichtiger, wies in den Einkommensteuererklärungen für 2000 und 2001 Einkünfte aus Gewerbebetrieb von S 52.907,00 (2000) und S 107.167,00 (2001) sowie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von - S 62.860,00 (2000) und - S 77.459,00 (2001) aus.

Seit 1970 besitzt der Bw. eine Wohnung in St. U., die er 1972 bis 1980 vermietete und danach verstärkt für sich nutzte. Seit 2001 habe er wieder Vermietungsbemühungen gesetzt, um Kosten zu sparen. Die Ergebnissituation der vermieteten Wohnung ergibt laut Steuererklärungen folgendes Bild:

in S Jahr

Mieten

Eigene Mieten

Mieten gesamt

Zinsen

Afa

Div. WK

WK-Über- schuss

2000

3850

2835

6685

9874

4358

55313

-62860

2001

4900

3150

8050

8420

4358

72731

-77459

 

Das Finanzamt veranlagte den Einkommensteuerbescheid 2000 erklärungsgemäß.

Im Einkommensteuerbescheid 2001 setzte das Finanzamt den ausgewiesenen Werbungskostenüberschuss aus der Vermietung der Wohnung als Einnahmenüberschuss fest, wogegen sich die Berufung des Bw. richtete.

In der Berufungsvorentscheidung betreffend Einkommensteuer für 2001 qualifizierte das Finanzamt die Vermietung der Wohnung als Liebhaberei. Einnahmen von S 4.900,00 und Werbungskosten von S 85.500,00 würden bei objektiver Betrachtungsweise die Erzielung eines Gesamtüberschusses innerhalb eines absehbaren Zeitraumes ausschließen.

In dem dagegen erhobenen Vorlageantrag trat der Bw. der Qualifikation als Liebhaberei mit dem Vorbringen entgegen, dass er in den Jahren 2001 und 2002 erhebliche Investitionen von S 8.723,00 und S 23.528,00 getätigt habe, um die Wohnung auf einen Stand zu bringen, der eine nachhaltige Vermietbarkeit ermögliche. Dies würde sich hoffentlich 2003 und 2004 erweisen. Die nachhaltigen Kosten von S 46.300,00 (Betriebskosten S 35.000,00, Werbung S 5.000,00) sollten sich durch Einnahmen mindestens decken lassen. Bei Mieteinnahmen von S 350,00 bis S 700,00 (Durchschnitt S 525,00) würden hiefür 88 Tage, dh. 3 Monate benötigt.

Im weiteren Verfahren gab der Bw. die Namen und Adressen der (vorgemerkten) Mieter für 2002 bis 2004 bekannt. Zu den Mietern sei er über den Aushang in seiner Praxis, seinem Tennis- und Hockeyclub, durch Werbung in der Nachbarschaft und bei Freunden gekommen. Pro Tag habe er laut seinen Angaben bzw. der Rechnung den Mietern € 25,00 bzw. € 30,00 verrechnet. Da er in den Vorjahren nicht zur Abgabe der Steuererklärung aufgefordert worden sei, habe er 2001 bis 2003 keine Zahlungsnachweise aufgehoben.

Zum Ersuchen, in einer Prognoserechnung darzulegen, innerhalb welches Zeitraumes er zu einem Gesamtüberschuss gelangen könne, und des Weiteren, die Einnahmen und Ausgaben für die einzelnen Jahre anzugeben, führte er aus, dass sich bei Einnahmen von € 3.000,00 und Werbungskosten von € 2.500,00 bereits ab 2005 ein Überschuss ergeben würde. Der Bw. teilte nicht mit, woher die Fremdmittel resultieren, wann sie aufgenommen worden seien und wie sie "nach Plan" rückgezahlt werden sollten bzw. wann sie tatsächlich zurückgezahlt wurden. Er gab nur bekannt, dass er die Fremdmittel 2001 rückgezahlt habe. Die Renovierungsmaßnahmen habe er 2002 abgeschlossen.

Die in den Steuererklärungen 2000 und 2001 und für die Folgejahre vom Bw. in den Schreiben vom 13. Mai 2004 und vom 7.Juli 2004 ausgewiesenen Ergebnisse betragen (2000 und 2001 werden die S-Beträge in € umgerechnet):

in €

2000 lt. Erkl.

2001 lt. Erkl.

2002

2003

2004

2005

Summe

Einnahmen

 

 

 

 

 

 

Mieten

279,79

356,10

950,00

1.125,00

1.600,00

2.100,00

6.410,89

Eigene Miete

206,03

228,92

350,00

950,00

900,00

900,00

3.534,95

Summe

485,82

585,02

1.300,00

2.075,00

2.500,00

3.000,00

9.945,83

 

 

 

Zinsen/Bank

717,54

611,91

45,24

35,31

30,00

30,00

1.470,00

Werbung

91,57

67,66

61,44

94,00

70,00

70,00

454,67

Instandhalt.

633,92

1.709,85

 

 

Betriebsk.

2.480,06

2.599,24

2.330,87

1.967,16

2.000,00

2.000,00

13.377,33

Reisekosten

814,23

908,77

946,48

746,00

400,00

400,00

4.215,48

Afa

318,00

318,00

318,00

318,00

318,00

318,00

1.908,00

Summe

5.055,32

6.215,43

3.702,03

3.160,47

2.818,00

2.818,00

23.769,25

WK- bzw. Einnahmen- überschuss

- 4.569,50

- 5.630,42

- 2.402,03

- 1.085,47

- 318,00

182,00

- 13.823,42

abz. "Eigene Miete"

- 206,03

- 228,92

- 350,00

- 950,00

- 900,00

- 900,00

- 3.534,95

ergibt

- 4.775,53

- 5.859,34

- 2.752,03

- 2.035,47

- 1.218,00

- 718,00

- 17.358,36

 

Im Schreiben vom 7. Juli 2004 gab der Bw. zum Jahr 2004 an, dass die Wohnung bisher für 21 Tage vermietet gewesen sei, an Mieterlösen habe er € 585,00 erzielt. Vorgemerkt seien noch diverse Mieter für 59 Tage, an Mieterlös erwarte er € 1.720,00.

 

Über die Berufung wurde erwogen:

Liebhaberei ist gemäß § 1 Abs. 2 Z 3 Liebhabereiverordnung (LVO), BGBl. 1993/33 idF BGBl. II 1997/358, bei einer Betätigung anzunehmen, wenn Verluste entstehen aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten.

Bei Betätigungen gemäß § 1 Abs. 2 liegt gemäß § 2 Abs. 4 LVO Liebhaberei dann nicht vor, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss erwarten lässt. Andernfalls ist das Vorliegen von Liebhaberei ab Beginn dieser Betätigung so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit nicht im Sinne des vorstehenden Satzes geändert wird. Bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 gilt als absehbarer Zeitraum der Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen.

Betrachtet man die vom Bw. in den Erklärungen bzw. Schriftsätzen ausgewiesenen Ergebnisse, so hat der Bw. in den Jahren 2000 und 2001 einen Werbungskostenüberschuss von insgesamt S 140.354,00/€ 10.199,92 und in den Jahren 2000 bis 2005 einen solchen von S 190.214,00/€ 13.823,42 erwirtschaftet. Der Bw. beschränkte sich bezüglich der Prognoserechnung auf die von ihm für 2005 bekannt gegebenen Zahlen, und zwar Einnahmen von € 3.000,00 und Ausgaben von € 2.500,00. Hinzu kommt noch die Afa iHv jährlich € 318,00, die in den Werbungskosten von € 2.500,00 nicht enthalten und folglich noch in Abzug zu bringen ist.

Geht man mangels anderer Angaben für die weiteren Jahre von jenen des "optimalen" Jahres 2005 aus, und setzt für die Folgejahre jeweils einen Einnahmenüberschuss von S 2.504,00/€ 182,00 an, so verbleibt nach Ablauf eines Zeitraumes von 20 Jahren (nach Ablauf des Jahres 2019) noch immer ein Gesamtwerbungskostenüberschuss von S 155.153,16/€ 11.275,42.

Bei der privaten Nutzung der Wohnung durch den Bw. ist keine fiktive Miete anzusetzen. Eliminiert man in diesen Berechnungen die "Eigene Miete", so erhöht sich der Werbungskostenüberschuss für 2000 und 2001 von S 140.354,00/€ 10.199,92 auf S 146.339,00/€ 10.634,87 bzw. für 2000 bis 2005 von S 190.214,00/€ 13.823,42 auf S 238.856,00/€ 17.358,36.

Aufwendungen im Zusammenhang mit der privaten Nutzung der Wohnung durch den Bw. stellen gemäß § 20 Abs. 1 EStG 1988 nichtabzugsfähige Aufwendungen der Lebensführung dar. Stellt man den Fremdmieten die dem Verhältnis von Fremdmiete zur "Eigenen Miete" entsprechenden Werbungskosten gegenüber, wäre - wie nachfolgend dargestellt - ein Gesamtüberschuss innerhalb eines absehbaren Zeitraumes auch nicht erzielbar:

in €

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Summe

Fremdmiete Anteil

57,59

60,87

73,08

54,22

64,00

70,00

 

Miete

279,79

356,10

950,00

1.125,00

1.600,00

2.100,00

6.410,89

abz. WK ant.

- 2.911,44

- 3.783,31

- 2.705,33

- 1.713,51

- 1.803,52

- 1.972,60

- 14.889,70

ergibt

- 2.631,65

- 3.427,21

- 1.755,33

- 588,51

- 203,52

127,40

- 8.478,82

 

Die aliquote Berücksichtigung von Werbungskosten ist für den Bw. die günstigste Variante, weil einzelne vom Bw. ausgewiesene Werbungskosten, wie zB Werbung oder Reisekosten ausschließlich durch die Vermietung bedingt sind und daher in voller Höhe anzusetzen wären. Der Werbungskostenüberschuss für 2000 und 2001 würde insgesamt S 83.372,00/€ 6.058,86, und nach Ablauf des Jahres 2005 S 116.671,11/€ 8.478,82 betragen. Bringt man bis zum Jahr 2019 das "günstigste" Ergebnis des Jahres 2005 von jährlich S 1.753,00/€ 127,40 rechnerisch in Ansatz, so verbliebe nach Ablauf von 20 Jahren ein Gesamtwerbungskostenüberschuss von S 92.128,00/€ 6.695,22.

Wollte man die vom Bw. getätigten, sofort abgeschriebenen "Instandhaltungen" (laut Erklärung 2000 S 8.723,00/€ 633,92, 2001 S 23.528,00/€ 1.709,85 bzw. entsprechend aliquot iHv S 5.024,00/€ 365,08 (2000) und S 14.322,00/€ 1.040,79) in Form einer rechnerischen Afa berücksichtigen, so würde sich hiedurch nach Ablauf von 20 Jahren ebenso wenig ein Gesamtwerbungskostenüberschuss ergeben, weil die Instandhaltungen im jeweils verbleibenden Gesamtwerbungskostenüberschuss "Deckung finden".

Der Bw. hat für die Aufnahme, Entwicklung und insbesondere die behauptete Rückzahlung des Fremdkapitals keinerlei Unterlagen vorgelegt, so dass nicht mit Bestimmtheit angenommen werden kann, dass im Zusammenhang mit der Wohnung nach dem Jahr 2001 kein Zinsaufwand mehr angefallen wäre.

Zu bedenken ist auch, dass innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren diverse Reparaturen und Instandhaltungen anfallen werden, wodurch sich die Ergebnissituation wiederum verschlechtern würde.

Stellte der Bw. in seiner Berufung vom 10. Dezember 2003 Mieteinnahmen von S 350,00/€ 25,44 bis S 700,00/€ 50,87, durchschnittlich S 525,00/€ 38,13, in Aussicht, so scheinen bisher erzielte bzw. erwartete Mietzinse für 2004 von S 344,00/€ 25,00 bzw. maximal S 413,00/€ 30,00 auf, was bedeutet, dass er hinter den prognostizierten "Tageseinnahmen" zurückbleibt. Wären bei optimalen Bedingungen laut Bw. 88 Auslastungstage für die Erzielung von € 3.000,00 pro Jahr erforderlich gewesen, so hat(te) er - und dies bei bedeutend niedrigeren Einnahmen pro Tag - 2002 34, 2003 41 und 2004 (voraussichtlich) 80 Auslastungstage durch Fremdmieter. All diese Umstände sprechen gegen die Erzielbarkeit eines Gesamtüberschusses innerhalb eines absehbaren Zeitraumes.

Nach all dem Gesagten kann dem Begehren des Bw. kein Erfolg beschieden sein und die Vermietung der Wohnung nicht als Einkunftsquelle anerkannt werden.

Zumal das Finanzamt im angefochtenen Bescheid die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung irrtümlich mit dem positiven Betrag festsetzte, sind nach nunmehriger Beurteilung die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr in Ansatz zu bringen. Durch die vorliegende Berufungsentscheidung ergibt sich betreffend Einkommensteuer 2001 folgende Bemessungsgrundlage:

in S

Einkünfte aus Gewerbebetrieb

S

107.167,00

Nichtausgleichsfähige Verluste

S

88,00

Gesamtbetrag der Einkünfte

S

107.255,00

abzgl. Sonderausgaben

S

819,00

Einkommen

S

106.436,00

in €

7.735,01

Klagenfurt, 11. August 2004