Kommentierte EntscheidungBerufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSW vom 20.02.2009, RV/0947-W/08

1.) Keine Abzinsung eines Wohnbauförderungsdarlehens bei Kaufvertrag (wie RV/0118-W/08 ua)
2.) Der als Wohnbauförderung gewährte "nichtrückzahlbare Zuschuss" des Landes ist in die Bemessungsgrundlage der GrESt miteinzubeziehen

Rechtssätze

Stammrechtssätze

RV/0947-W/08-RS1 Permalink
Eine Bauvereinigung errichtet ein Wohnhaus und das Land zahlt als Wohnbauförderung einen Teil der Baukosten unter der Bedingung, dass der "nichtrückzahlbare Zuschuss" dem Käufer zugute kommt. Die Bauvereinigung vereinbart mit den Käufern jeweils einen nominellen Kaufpreis und gibt die Wohnbauförderung so weiter, dass der proportional auf den Kaufpreis entfallende nichtrückzahlbare Zuschuss des Landes von den Käufern nur unter der Bedingung nicht zu zahlen ist, dass sie die Wohnbauförderungsvorschriften einhalten. Grunderwerbsteuerrechtlich stellt die anteilige Bezahlung der Baukosten durch das Land eine teilweise Aufbringung des Kaufpreises durch einen Dritten dar. Der zwischen Bauvereinigung und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbarte, nominelle Kaufpreis ist daher Gegenleistung und der nichtrückzahlbare Zuschuss in die Bemessungsgrundlage der GrESt miteinzubeziehen.

Zusatzinformationen

betroffene Normen:
Schlagworte:
Wohnbauförderung, Abzinsung, nichtrückzahlbarer Zuschuss

Entscheidungstext

Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw., inA, vertreten durch Weissborn & Wojnar Kommandit-Partnerschaft, 1020 Wien, Praterstraße 68, gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 18. Dezember 2007, ErfNr. xxx, StNr. yyy betreffend Grunderwerbsteuer entschieden:

Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen.

Der angefochtene Bescheid mit der Festsetzung von Euro 5.070,52 an Grunderwerbsteuer bleibt unverändert.

Entscheidungsgründe

Am 30. Oktober 2007 wurde zwischen der A gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft (kurz: A ) als Verkäuferin einerseits und Frau Bw. , der Berufungswerberin (Bw.) als Käufer andererseits ein Kauf- und Wohnungseigentumsanwartschaftsvertrag abgeschlossen, welcher auszugsweise lautet:

"I....Die A ....ist Alleineigentümerin....der Liegenschaft EZ bb....Die Verkäuferin errichtet für die Wohnungseigentumsbegründung auf dieser Liegenschaft eine Wohnhausanlage samt Tiefgarage mit 76 KFZ-Abstellplätzen, 26 Wohnungen, 2 Büros und 3 Archiven, sowie einen als allgemeinen Teil nicht im Wohnungseigentum gewidmeten Kinderspielraum.

Die Errichtung der kaufgegenständlichen Wohnung erfolgt mit Hilfe von vom Land Wien bereits schriftlich zugesicherten Wohnbauförderungsmitteln, und zwar nach dem WWFSG 1989.

Die Verkäuferin verkauft und die kaufende Partei kauft die gegenständlichen ideellen 52/3.960-tel Anteile an der, in Punkt I. bezeichneten Liegenschaft, mit denen die Wohnung Top Nummer zzz...(mit ca. 49,34 m2 Wohnnutzfläche), samt idelle 8/3.960-tel Anteile, mit denen der KFZ-Abstellplatz Nr. zzz1 im Wohnungseigentum zu verbinden sein wird....

II. Wohnbauförderung, Hypothekardarlehen Übernahme-, Eintritts- und Einverständniserklärungen:....Der Käufer übernimmt diese Förderungen sowie das Hypothekardarlehen anteilig, unterwirft sich den Bestimmungen dieses Wohnbauförderungsgesetzes und tritt darüber hinaus in sämtliche Bedingungen der vorgenannten, ihm inhaltlich vollständig bekannten Zusicherungen sowie der für das, im Rahmen des, von der Wohnbauförderung genehmigten Finanzierungsplanes aufgenommene, wie aus Punkt I. dieses Vertrages ersichtlich, grundbücherlich sichergestellte Hypothekar-Baudarlehen ein. Der vorgenannte Pfandrechtsbetrag des Förderdarlehens der Stadt Wien beruht noch auf den Wohnbauförderungs-Einreichunterlagen und wird im Zuge der Wohnbauförderungs-Endabrechnung allenfalls noch entsprechend berichtigt, das heißt, insbesondere den tatsächlich errichteten förderbaren Flächen und der Endabrechnungssumme angepasst.

III. Kaufpreis, Treuhandschaft, Sicherung des Erwerbers....

a) Der Kaufpreis für den Wohngegenstand ....beträgt Euro 125.556,00.

b) Dieser Kaufpreis stellt, was die Anteile Eigenmittel und anteiliges übernommenes Hypothekardarlehen anlangt, einen Fixpreis nach oben im Sinne des § 15a WGG dar....Der Kaufpreis für die Wohnung setzt sich zusammen aus einem Anteil an Grundkosten und Baukosten....

Auf Basis des Finanzierungsplanes laut Zusicherung des Magistrats der Stadt Wien, gestaltet sich die Finanzierung betreffend das gegenständliche Wohnungseigentumsobjekt wie folgt:

Wohnung

Eigenmittel

€ 102.653,00

Von der kaufenden Partei im Sinne der Zusicherung und Förderungsbestimmungen übernommenes anteiliges Förderungsdarlehen Land Wien

20.112,00

Anteiliges Hypothekardarlehen der Bank Austria-Creditanstalt

0,00

Anteilig auf das Objekt entfallender nicht rückzahlbarer Zuschuss des Landes Wien

2.791,00

Gesamtfinanzierungsaufwand

€ 125.556,00

a) Der Kaufpreis für den KFZ-Abstellplatz ....beträgt Euro 19.316,00.

b) Dieser Kaufpreis stellt, was die Anteile Eigenmittel und anteiliges übernommenes Hypothekardarlehen anlangt, einen Fixpreis nach oben im Sinne des § 15a WGG dar....Der Kaufpreis für die Wohnung setzt sich zusammen aus einem Anteil an Grundkosten und Baukosten....

Auf Basis des Finanzierungsplanes laut Zusicherung des Magistrats der Stadt Wien, gestaltet sich die Finanzierung betreffend das gegenständliche Wohnungseigentumsobjekt wie folgt:

Kfz-Abstellplatz

Eigenmittel

€ 15.793,00

Von der kaufenden Partei im Sinne der Zusicherung und Förderungsbestimmungen übernommenes anteiliges Förderungsdarlehen Land Wien

3.094,00

Anteiliges Hypothekardarlehen der Bank Austria-Creditanstalt

429,00

Anteilig auf das Objekt entfallender nicht rückzahlbarer Zuschuss des Landes Wien

0,00

Gesamtfinanzierungsaufwand

€ 19.316,00

3....Der Käufer erklärt, die Finanzierung im Sinne des vorliegenden Finanzierungsplanes in Anspruch zu nehmen, sohin an Eigenmitteln den oben ausgewiesenen Betrag aufzubringen, das anteilige Hypothekardarlehen und das anteilige Förderungsdarlehen des Landes Wien in Anspruch zu nehmen....

VII.5.i) Die monatliche Vorschreibung, wird sich unter anderem aus Annuitäten, Instandhaltung, Betriebskosten, Verwaltungskosten und der Umsatzsteuer von Betriebs- und Verwaltungskosten zusammensetzen."

Am 22. Mai 2007 stellte das Finanzamt in einem Parallelverfahren, das dasselbe Bauvorhaben betrifft, folgende Fragen:

"1.) Handelt es sich bei der vorliegenden Wohnbauförderung um eine Objektförderung oder eine Subjektförderung?

2.) Erfolgt auf Grund des vorliegenden Vertrages eine Darlehensübernahme durch den Erwerber mit schuldbefreiender Wirkung für den bisherigen Darlehensnehmer (Veräußerer). Wird der bisherige Darlehensnehmer somit gegenüber dem Darlehensgeber aus der Schuldhaftung entlassen?

3.) Es wird ersucht, folgende Unterlagen vorzulegen: Darlehenszusicherung, Darlehensvertrag, Tilgungsplan betreffend WBF - Darlehen, Unterlagen, aus denen die Schuldbefreiung des bisherigen Darlehensnehmers zu ersehen ist, sowie eine Liste der bisher erfolgten Abverkäufe (Name des Erwerbers, Objektbezeichnung, ErfNr.)"

Die Stellungnahme dazu langte am 3. Juli 2007 beim Finanzamt ein:

"Ad 1.) Die Art der Wohnbauförderung ergibt sich aus Zusicherungen, Schuldscheinen und dem darauf abgestimmten Vertrag unter ausdrücklicher Bezugnahme auf das WWFSG. Es wird darauf verwiesen, dass auch im Vertrag ausdrücklich darauf hingewiesen ist, dass die Errichtung der kaufgegenständlichen Wohnungen mit Hilfe von, vom Land Wien zugesicherten Wohnbauförderungsmitteln, und zwar nach dem WWFSG 1989 (LGBl. 18/89 idgF iVm den Neubauverordnungen 46/2001 idF 21/2003 zum WWFSG (WWFSG - VO 2001 bzw. 2003) erfolgt.

Die Definition Subjektförderung/Objektförderung ergibt sich aus dem WWFSG, da es sich keineswegs um Wohnbeihilfen im Sinne dieser Bestimmungen handelt, wird auf § 56 WWFSG verwiesen.

Die Art der Förderung ergibt sich sohin konkret aus der beiliegenden Zusicherung vom 30.11.2005, dem korrespondierenden, intabulierten Schuldschein, sowie der Nachtragszusicherung vom 13.6.2006 samt Schuldschein und Pfandurkunde; diese Urkunden werden in Kopie beigelegt....

Ad 2.) In Zusicherung und Schuldscheinen ist vorgesehen, dass auf die Erwerber und künftigen Wohnungseigentümer sämtliche Verpflichtungen, Rechte und Pflichten aus Zusicherung und Schuldschein zu überbinden sind, was vertraglich auch geschieht. Mehrere Schuldner werden hinkünftig zur ungeteilten Hand haften.

Eine Haftungsfreistellung des ursprünglichen Förderungswerbers, der verkaufenden Partei, ist wohnbauförderungsrechtlich nicht vorgesehen, was aber nichts daran ändert, dass die Kauf- und Wohnungseigentumsanwartschaftsverträge expressis verbis die Übernahme der Wohnbauförderung durch den Käufer vorsehen: Siehe dazu zB eine Textpassage aus den entsprechenden Kaufverträgen:....

Im übrigen wird darauf verwiesen, dass auch entsprechende Veräußerungsverbote gem. WWFSG intabuliert sind, die es erforderlich machen, die ausdrückliche und grundbuchsfähige Zustimmungserklärung des Förderungsgebers zur WE-Begründung und dem Abverkauf der Wohnungen einzuholen, diese wird nur dann erteilt, wenn entsprechende Förderungsübernahmen erfolgen.

Festzuhalten ist auch, dass die Erwerber betreffend die ausdrücklich übernommenen Anteile der Wohnbauförderung die Verkäuferin und Wohnungseigentumsorganisatorin vollkommen schad- und klaglos zu halten haben; dies ergibt sich auch aus den gesetzlichen Bestimmungen zur Schuldübernahme. Bis zur grundbücherlichen Durchführung der Erwerbsverträge und des Wohnungseigentums, die dann die Haftungsübernahme auf die Erwerber auch sachenrechtlich finalisiert, ist die Schad- und Klagloshaltungsverpflichtung zusätzlich vertraglich festgeschrieben."

Dazu wurden folgende Unterlagen vorgelegt, die das gesamte Bauvorhaben betreffen: 1. Zusicherung vom 30.11.2005 für das Förderdarlehen im Betrage von Euro 631.673,00 2. Schuldschein vom 29.6.2006....mit den...Fälligkeits-/Verzinsungs-/Tilgungsraten 3. Nachtragzusicherung vom 13.6.2006 "Nachtragszusicherung aufgrund der Gewährung eines Baukostenzuschusses" über einen Betrag von Euro 86.152,00 4. Verpflichtungserklärung und Pfandbestellungsurkunde vom 13.6.2006 über Euro 86.152,00 5. Liste der bisher, mit entsprechend gleichlautenden Verträgen....erfolgten Abverkäufe, denen bereits eine Erfassungsnummer zuzuordnen ist.

In der "Nachtragszusicherung aufgrund der Gewährung eines Baukostenzuschusses" vom 13.6.2006 (Pkt. 4. s.o.) wurde vom Land Wien neben dem Wohnbauförderungsdarlehen auch ein nichtrückzahlbarer Zuschuss in Höhe von Euro 86.152,00 gemäß § 14 des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes - WWFSG 1989, LGBl. Nr. 18/1989, in Verbindung mit § 6a der Verordnung der Wiener Landesregierung, LGBl. für Wien Nr. 46/2001 idF LGBl. für Wien Nr. 2001/2003 gewährt, und zwar an den Bauträger. Der Zuschuss wurde für die Errichtung von 17 Eigentumswohnungen gewährt. Laut Punkt II sind sämtliche sonstige Bedingungen, Beschränkungen und Auflagen der das Landesdarlehen betreffenden Punkte auch sinngemäß für den Baukostenzuschuss (nichtrückzahlbaren Zuschuss) anzuwenden. Darüber hinaus gilt weiters, dass die Nachförderung voll und ganz den künftigen Wohnungseigentumswerbern zugute kommen muss.

Das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien bezog den "anteilig auf das Objekt entfallenden nicht rückzahlbaren Zuschuss des Landes Wien in Höhe Euro 2.791,00" in die Bemessungsgrundlage mit ein und setzte mit Bescheid vom 18. Dezember 2007 für den Erwerbsvorgang die Grunderwerbsteuer mit € 5.070,52 von einem Betrag von € 144.872,00 x 3,5% fest. Eine "Abzinsung der Förderungsdarlehens erfolgte nicht. Als Begründung gab das Finanzamt an, dass eine Abzinsung gemäß § 14 BewG nur vorzunehmen sei, wenn der Erwerber des Grundstückes das Darlehen übernehme und der bisherige Darlehensnehmer, der Veräußerer aus seiner Schuld entlassen werde.

In der Berufung wird vorgebracht, dass

1. das anteilig übernommene hypothekarisch sichergestellte Förderungsdarlehen abzuzinsen und eine endgültige Zumessung der GrESt vorzunehmen sei. Dem Vertragsverhältnis sei der dort dargestellte GB-Stand zugrunde gelegt und auch ausdrücklich angeführt welche eingetragenen Pfandrechte und Belastungen zu übernehmen seien. Die Übernahme des anteiligen Förderungsdarlehens und die ausdrückliche Unterwerfung unter alle Bedingnisse von Zusicherungen und Schuldscheine ist statuiert. Mit der erklärten Schuldübernahme gehe auch die Pfandrechtsübernahme einher. Für diesen Fall sehe das Gesetz das Recht des "Altschuldners" vor, seine Haftungsentlassung zu begehren. Damit sei auch klar, dass die statuierte Schad- und Klagloshaltung des WE-Organisators bei Verletzung der Förderungsbedingungen der (privativen) Schuldübernahme nicht entgegen steht. Man könne die monatlichen Akontizahlungen nicht als Teilkaufpreisgestaltung ansehen, nur weil die Zusicherung die Rückführung halbjährlich vorsieht

und 2. der nicht rückzahlbare Zuschuss nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sei, da er keine Gegenleistung darstelle, die der Grunderwerbsteuer unterläge.

Diese Berufung wurde vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien mit Berufungsvorentscheidung vom 12. März 2008 teilweise stattgegeben und der nicht rückzahlbare Zuschuss wiederum aus der Bemessungsgrundlage herausgenommen.

Über die Berufung wurde erwogen:

1. Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 28.6.2007, 2007/16/0028, mit welchem die Abzinsung von niedrig verzinslichen Schulden für Zwecke der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer verneint wurde

Der Beschwerdeführer hat von einer Wohnbaugesellschaft Liegenschaftsanteile erworben, an denen Wohnungseigentum begründet werden sollte. Neben Pfandrechten für Banken war diese Liegenschaft mit einem Landesdarlehen, welches mit 0,5 % halbjährlich im Nachhinein zu verzinsen war, belastet. Der vereinbarte Kaufpreis stellte einen Fixpreis nach oben im Sinne des § 15a WGG dar und setzte sich aus den Grundkosten und den Baukosten zusammen. Auf Basis des Finanzierungsplanes laut Zusicherung gestaltete sich die Finanzierung aus den Eigenmitteln, den anteiligen Förderungsdarlehen und den anteiligen Hypothekendarlehen. Der Käufer erklärte die Finanzierung im Sinne des Finanzierungsplanes in Anspruch zu nehmen, die Eigenmittel aufzubringen, das anteiligen Hypothekardarlehen und das anteilige Förderungsdarlehen des Landes in Anspruch zu nehmen und zu übernehmen. Der Verwaltungsgerichtshof hat in diesem ähnlich gelagerten Fall wie folgt entschieden:

"Die Abgabenbehörde erster Instanz sieht die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides zusammengefasst darin, eine "Schuldübernahme" liege in dem der Beschwerde zu Grunde liegenden Fall nicht vor, sondern es sei ein fester Kaufpreis vereinbart worden. Der Käufer trete zwar in die Bedingungen des Darlehensvertrages zwischen dem Land Wien und der Verkäuferin ein, Darlehensschuldnerin bleibe jedoch die Verkäuferin. Daran vermöge weder die vertragsgegenständliche Verpflichtung des Erwerbers, die von der Verkäuferin zu leistenden Annuitäten in gleicher Höhe zu ersetzen, noch die (künftige) Übernahme des auf der Liegenschaft für die Darlehensgeberin einverleibten Pfandrechtes etwas zu ändern. Gegen eine Darlehensübernahme spreche auch die Tatsache, dass der Käufer monatliche Annuitäten an die Hausverwaltung leiste, obwohl in der Zusicherung lediglich halbjährliche Tilgungen vorgesehen seien. Der Käufer leiste vielmehr Akontozahlungen an die Hausverwaltung, welche auch Annuitäten (Rückzahlungen auf Darlehen) enthielten. Dies deute auf eine "ratenweise" Tilgung eines Kaufpreisanteiles hin. Werde aber ein mit einem bestimmten ziffernmäßigen Betrag festgesetzter, längerfristig in Raten zu tilgender Kaufpreis vereinbart, komme der Abzug von Zwischenzinsen nicht in Betracht. Die Anwendung des § 14 BewG setze voraus, dass der Käufer eine dem Verkäufer obliegende Schuld übernehme, den Verkäufer also von der Entrichtung befreie. Würde dies im gegenständlichen Fall zutreffen, so wäre Punkt IV.2. des Vertrages unverständlich. Dort werde nämlich vereinbart, dass bei Aufkündigung des Förderungsdarlehens infolge von Förderungsverstößen, wenn diese vom Käufer gesetzt würden, er die allfällige Rückzahlung selbst zu leisten habe und er in diesem Fall die Verkäuferin für diese Rückzahlungen völlig schad- und klaglos zu halten habe. Hätte der Käufer aber bereits die Darlehensschuld übernommen, würde ihn diese Rückzahlungsverpflichtung ohnedies treffen und erübrigte sich eine Schad- und Klagloshaltung der Verkäuferin. Zivilrechtlich sei der Verkäufer aus dem Titel des Kaufvertrages berechtigt, den vereinbarten Fixkaufpreis zu verlangen bzw. im Klagewege einzufordern. Daher sei auch die Gesamtgegenleistung laut Kaufvertrag - das seien der vereinbarte Fixpreis und die Nebenkosten, insbesondere die Vertragserrichtungs- und Notariatskosten des Vertrages - der Grunderwerbsteuer zu unterziehen. Der von der belangten Behörde vertretenen Rechtsansicht, zum Zeitpunkt des Erwerbes der Liegenschaftsanteile käme der Veräußerin zugute, dass sie als Teil des vereinbarten Kaufpreises durch die Schuldübernahme von dieser ihr gegenüber bestehenden Schuld befreit würde, könne sich die Abgabenbehörde erster Instanz daher nicht anschließen.

Nach § 5 Abs. 1 Z. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 (GrEStG 1987) ist Gegenleistung - von deren Wert die Steuer auf Grund des § 4 Abs. 1 leg. cit. zu berechnen ist - bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

Gemäß § 1 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes 1955 (BewG) gelten die Bestimmungen des ersten Teiles dieses Bundesgesetzes (§§ 2 bis 17), soweit sich nicht aus den abgabenrechtlichen Vorschriften oder aus dem zweiten Teil dieses Gesetzes etwas anderes ergibt, für die bundesrechtlich geregelten Abgaben.

Nach § 14 Abs. 1 BewG sind Kapitalforderungen, die nicht in § 13 bezeichnet sind, und Schulden mit dem Nennwert anzusetzen, wenn nicht besondere Umstände einen höheren oder geringeren Wert begründen.

Auf Grund des § 14 Abs. 3 BewG ist der Wert unverzinslicher befristeter Forderungen oder Schulden der Betrag, der nach Abzug von Jahreszinsen in Höhe von 5,5 v.H. des Nennwertes bis zur Fälligkeit verbleibt.

Als Gegenleistung ist der nominale Kaufpreis maßgebend. Auch ein nicht sofort fälliger Kaufpreis eines Grundstückes bildet mit seinem Nennbetrag die Gegenleistung. Bei der Ermittlung der Gegenleistung kommt die Abzinsung eines in Teilzahlungen abzustattenden Kaufpreises überhaupt nicht in Betracht, weil die Vorschrift des § 14 Abs. 3 BewG nur für die Bewertung von Forderungen und Schulden und daher dann nicht gilt, wenn als Gegenleistung ein Kaufpreis vereinbart worden ist. Denn nach § 5 GrEStG 1987 bildet der Kaufpreis selbst und nicht etwa die Summe der abgezinsten Teilzahlungen die Bemessungsgrundlage. Eine Bewertung des Kaufpreises ist gar nicht erforderlich, weil dieser mit dem vereinbarten Betrag bestimmt ist. Eine Abzinsung wäre nur dann zulässig, wenn eine schon aus einem anderen Grund bestehende Forderung anstelle oder als Teil der Gegenleistung bzw. des Kaufpreises abtretungsweise oder wenn eine schon bestehende Schuld übernommen worden wäre (vgl. die in Fellner, Grunderwerbsteuer, unter Rz. 37 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes).

Grundsätzlich gehören auch Leistungen an Dritte, die dem Veräußerer obliegen, aber auf Grund der Parteienabrede vom Erwerber getragen werden müssen, sich also im Vermögen des Veräußerers und zu dessen Gunsten auswirken, zur Gegenleistung. Zur Gegenleistung gehört also auch die Übernahme von Schulden durch den Käufer, die sich im Vermögen des Verkäufers zu dessen Gunsten auswirkt. Schuldübernahmen einer auf der Liegenschaft hypothekarisch sichergestellten Forderung als Kaufpreis oder sonstige Leistung gehören also neben dem Kaufpreis zur Gegenleistung nach dem GrEStG 1987. Verpflichtet sich also der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer gegenüber, eine Schuld zu übernehmen und den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, so ist die Schuldübernahme eine sonstige Leistung im Sinn des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987, wenn sie ohne Anrechnung auf den Kaufpreis erbracht wird. So bilden übernommene Darlehen als sonstige (zusätzliche) Leistung die Gegenleistung bzw. einen Teil derselben. Dabei ist das zwischen den Vertragsteilen bestehende Innenverhältnis maßgeblich, d.h., die Schuldübernahme ist dann bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen, wenn sich der Käufer vertraglich verpflichtet hat, den Verkäufer bezüglich dieser Verbindlichkeit schad- und klaglos zu halten (vgl. wiederum die in Fellner, aaO, unter Rz 69 zu § 5 GrEStG 1987 wiedergegebene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes).

In seinem Erkenntnis vom 11. April 1991, Zlen. 90/16/0079, 0080, führte der Verwaltungsgerichtshof zu einem Fall, in dem die Käufer einer Liegenschaft ein von der Verkäuferin aufgenommenes Darlehen übernahmen, aus, dass bei Forderungen und Schulden die Bewertung mit dem Nennwert die Regel sei, von der nur in Ausnahmefällen - nämlich wenn besondere Umstände einen höheren oder geringeren Wert begründen - eine Abweichung zulässig sei. Als "besondere Umstände" seien solche anzusehen, die vom Normalfall - gemessen an den im Wirtschaftsleben durchschnittlich geltenden Konditionen - erheblich abwichen. Der Verwaltungsgerichtshof habe schon wiederholt dargetan, dass die Bewertung einer vom Erwerber eines Liegenschaftsanteiles übernommenen Darlehensschuld mit deren Nennwert auch dann nicht rechtswidrig sei, wenn eine Gebietskörperschaft im Rahmen der Förderung der Errichtung von Wohnungen für Zinsen und Tilgung einen Zuschuss leiste. Im damaligen Beschwerdefall billigte der Verwaltungsgerichtshof die Ansicht der Abgabenbehörde zweiter Instanz, den Nennwert des von den Käufern übernommenen Darlehens als Teil der Gegenleistung der Bewertung zu Grunde zu legen.

Auch der vorliegende Beschwerdefall bietet keinen Anlass, von dieser Rechtsprechung abzugehen. Ausgehend von den Feststellungen der belangten Behörde betrug der Kaufpreis für die Wohnung € 193.361,-- und für den KFZ-Abstellplatz € 14.248,--, dessen Finanzierung sich wie im Vertrag dargestellt gestalten sollte. Auch im vorliegenden Beschwerdefall sind keine besonderen Umstände erkennbar, die im Sinne der eingangs wiedergegebenen Rechtsprechung vom Normalfall - gemessen an den im Wirtschaftsleben durchschnittlich geltenden Konditionen - erheblich abweichen und damit ein Abgehen vom Nennwert der Darlehensbeträge rechtfertigten.

Abgesehen davon vermögen die von der belangten Behörde getroffenen Feststellungen die Annahme einer (privativen) Übernahme des Wohnbauförderungs-Darlehens nicht zu tragen, weshalb auch schon deshalb weiter gehende Überlegungen dahingestellt bleiben können."

2. Der Begriff der Gegenleistung bei der Grunderwerbsteuer

Gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 5 Abs. 2 Z. 1 GrEStG gehören zur Gegenleistung Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Gemäß § 5 Abs. 3 Z. 1 und 2 sind der Gegenleistung Leistungen hinzuzurechnen, die der Erwerber des Grundstückes anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten, sowie Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt.

Das GrEStG definiert nicht, was Gegenleistung ist, sondern zählt in § 5 demonstrativ auf, was bei einzelnen Erwerbsvorgängen Gegenleistung sein kann (Kauf, Tausch, Leistung an Erfüllungs Statt, Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren, Übernahme aufgrund eines Übernahmsanerbietens, Abtretung des Übereignungsanspruches und Enteignung). Aber nicht nur, was zwischen den Vertragsteilen vereinbart wird, sondern auch das, was darüber hinaus geleistet wird, ist Gegenleistung. Gegenleistung ist kein Terminus des ABGB.

Zivilrechtlich gibt das Verpflichtungsgeschäft darüber Auskunft, welche Leistungen - im Sinne einer Hauptleistungspflicht - in Zukunft von den Vertragsparteien erbracht werden sollen, hier findet die Einigung über Ware und Preis statt. Das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, ist nichts anderes als das Verpflichtungsgeschäft (VwGH 23.1.1976, 731/74).

§ 304 ABGB lautet: Der bestimmte Wert einer Sache heißt ihr Preis. Gemäß §§ 1053 ff ABGB wird durch den Kaufvertrag eine Sache um eine bestimmte Summe Geldes einem anderen überlassen. Der Kaufpreis muss in barem Gelde bestehen und muss bestimmt sein.

Als Preis bezeichnet das Gesetz gelegentlich den Wert einer Sache. In ihm drückt sich der Grad ihrer Brauchbarkeit, ihres Nutzens aus. In anderem Zusammenhang ist Preis jedes Entgelt. Zumeist ist jedoch dem allgemeinen Sprachgebrauch entsprechend der für die Überlassung einer Sache gebührende Gegenwert in Geld gemeint (Rummel, Kommentar zum ABGB, Bd I2, 336f). Preis ist somit der in Geld ausgedrückte Tauschwert der Ware (Klang in Klang, Kommentar zum ABGB II2, 45ff.).

Wird im Verpflichtungsgeschäft eine Schuldübernahme als Teil des Preises vereinbart, so ist damit die Leistung beziffert, die der Erwerber (Schuldner des Rechtsgeschäftes) in Zukunft erbringen soll. Denn zur Gegenleistung zählen auch Leistungen an Dritte, zu denen sich der Erwerber gegenüber dem Veräußerer verpflichtet.

Im vorliegenden Fall geht es um § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, wonach Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen ist. Unstrittig ist, dass die vom Käufer übernommenen Schulden zur Gegenleistung gehören, strittig ist die Bewertung der übernommenen Schulden im Rahmen der Gegenleistung.

3. Details zum Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 28.6.2007, 2007/16/0028

3.1. "Als Gegenleistung ist der nominale Kaufpreis maßgebend" und Näheres zum Verweis auf Fellner, Grunderwerbsteuer, Rz 37

"Auch ein nicht sofort fälliger Kaufpreis eines Grundstückes bildet mit seinem Nennbetrag die Gegenleistung. Bei der Ermittlung der Gegenleistung kommt die Abzinsung eines in Teilzahlungen abzustattenden Kaufpreises überhaupt nicht in Betracht, weil die Vorschrift des § 14 Abs. 3 BewG nur für die Bewertung von Forderungen und Schulden und daher dann nicht gilt, wenn als Gegenleistung ein Kaufpreis vereinbart worden ist. Denn nach § 5 GrEStG 1987 bildet der Kaufpreis selbst und nicht etwa die Summe der abgezinsten Teilzahlungen die Bemessungsgrundlage. Eine Bewertung des Kaufpreises ist gar nicht erforderlich, weil dieser mit dem vereinbarten Betrag bestimmt ist. Eine Abzinsung wäre nur dann zulässig, wenn eine schon aus einem anderen Grund bestehende Forderung anstelle oder als Teil der Gegenleistung bzw. des Kaufpreises abtretungsweise oder wenn eine schon bestehende Schuld übernommen worden wäre (vgl. die in Fellner, Grunderwerbsteuer, unter Rz. 37 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes)".

Gemäß §§ 1053 ff ABGB wird durch den Kaufvertrag eine Sache um eine bestimmte Summe Geldes einem anderen überlassen. Der Kaufpreis muss in barem Gelde bestehen. Nach Mayer-Maly in Klang, Kommentar zum ABGB2, IV/2, 235, 236 dient der Abgrenzung von Kauf und Tausch....dass der Kaufpreis in barem Gelde bestehen muss. Dieses Prinzip wurde aber nie in Ablehnung des Kreditkaufs verstanden. Vielmehr kommt es allein darauf an, ob die Vereinbarung der Kontrahenten auf Bargeld lautet....das Bargeldprinzip stellt für den Kaufpreis eine Anforderung an den Vereinbarungsinhalt dar. Ebenso Schwimann, ABGB, Praxiskommentar3, zu § 1055, Rz 1, wonach dem in den §§ 1054, 1055 ausgedrückten Bargeldprinzip es nicht zuwiderläuft und der Charakter des Kaufvertrages nicht verloren geht, wenn der versprochene Geldbetrag nicht in bar, sondern im Wege des bargeldlosen Zahlungsverkehrs dem Gläubigerkonto gutgeschrieben wird oder sonst Sachen als Leistung an Zahlungs statt iSd § 1414 gegeben werden. Ein Ausfluss des Bargeldgebots ist das Nennwertprinzip. Dieses besagt, dass der Käufer den versprochenen Geldbetrag unabhängig davon zu leisten hat, ob der Preis - bezogen auf den Vertragsschließungszeitpunkt - seinen inneren Wert im Verhältnis zu den inländischen Sachgüterpreisen (Kaufkraft) oder äußeren Wert im Verhältnis zu ausländischen Geldsorten (Währungsparität) geändert hat....Dem Verkäufer kommt somit trotz inflationistischer Geldentwicklung kein Aufwertungsanspruch bei Kaufpreiskreditierung zu (Schwimann, ABGB, Praxiskommentar3, zu § 1055, Rz 5).

Nach dem bürgerlichen Recht kann daher bei einem Kaufvertrag eine Schuld in Anrechnung oder ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen werden. Wird eine Schuld in Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen, bildet die genannte, das wird idR die nominale Kaufsumme sein, den Kaufpreis gemäß §§ 1053ff ABGB. Wird eine Schuld ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen, ist nach dem ABGB der Kaufpreis noch immer bestimmt, zumindest aber bestimmbar. Den Kaufpreis iSd §§ 1053ff ABGB bildet die betragsmäßig genannte Kaufsumme und die übernommene Schuld.

Dem folgt insoweit auch das Grunderwerbsteuergesetz (Fellner, Kommentar, Grunderwerbsteuer, zu § 5 Rz 58). Der Verwaltungsgerichtshof traf seine Aussage zu dieser Frage aber nicht zur Grunderwerbsteuer, sondern zu den Rechtsgeschäftsgebühren, und zwar zum Hoffnungskauf gemäß § 33 TP 17 GebG:

"Auch der Auffassung der Bf., nur der festbetragsvereinbarte Kaufpreis sei im Gegensatz zu dem im Grunderwerbsteuergesetz verwendeten Begriff der "Gegenleistung" "Kaufpreis" im Sinne des Gebührengesetzes, kann nicht gefolgt werden. Unter "Kaufpreis" ist - iSd Begriffsbestimmung des Kaufvertrages in § 1053 ABGB erster Satz bzw. der Anordnung des § 1054 ABGB zweiter Satz - die bestimmte (bzw. "nicht unbestimmte", d.h. wenigstens bestimmbare) Summe Geldes zu verstehen, die der Käufer dem Verkäufer für die Überlassung des Kaufgegenstandes vereinbarungsgemäß zuzuwenden hat. Auf welche Weise die Zuwendung des Kaufpreises in das Vermögen des Verkäufers zu erfolgen hat, bleibt der Willenseinigung der Vertragsteile vorbehalten. Wenn die Vertragsteile eines Kaufvertrages die Übernahme bzw. Befreiung von Verbindlichkeiten, die eine Entlastung (=Vermehrung) des Vermögens des Verkäufers bewirkt, durch den Käufer ohne Anrechnung auf ein festbetragsbestimmtes Entgelt vereinbaren, ist der auf die übernommenen Schulden entfallende Betrag gebührenrechtlich als Teil des Kaufpreises anzusehen und bei der Bemessung der Gebühr dem festbetragsvereinbarten Entgelt hinzuzurechnen....Auch in dem - einen Leibrentenvertrag betreffenden - Erkenntnis vom 7. Oktober 1985, Slg. 6036/F, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass die durch Erfüllungsübernahme bzw. Befreiungsverpflichtung betroffenen Schulden des Übergebers neben dem festbetragsvereinbarten Entgelt zur Hauptleistung gehören."

Laut Fellner, Kommentar Grunderwerbsteuer, unter Rz 66 zu § 5 GrEStG sind auch Leistungen an Dritte übernommene Leistungen iS des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, die dem Veräußerer - sei es auf Grund des Gesetzes, sei es auf Grund einer vertraglichen Verpflichtung - obliegen, aber auf Grund der Parteienabrede vom Erwerber getragen werden müssen (Ständige Rechtsprechung zB VwGH 5.11.1952....9.8.2001, 98/16/0319, und vom 23.1.2003, 2001/16/0353 und 2001/16/0533).

Aus Literatur und Judikatur ergibt sich folgendes: Die Gegenleistung bei einem Kaufvertrag gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist daher identisch mit dem Kaufpreis gemäß §§ 1053 ff ABGB. Der Wortlaut des Grunderwerbsteuergesetzes umschreibt diesen Kaufpreis gemäß §§ 1053 ff ABGB, dass er aus dem nominellen Kaufpreis im Sinne des festbetragsbestimmten Entgelts und den vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen, sowie in den vom Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen bestehen kann.

Der Verwaltungsgerichtshof bezieht sich im Erkenntnis 2007/16/0028 vom 28.6.2007 auf Fellner, Kommentar Grunderwerbsteuer, unter Rz. 37 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Im Erkenntnis vom 30.8.1995, 94/16/0085 sprach der Verwaltungsgerichtshof bereits aus, dass als Gegenleistung der nominale Kaufpreis maßgebend ist. Im Falle der Veräußerung gegen einen festen Kaufpreis kommt eine Abzinsung gemäß § 14 Abs. 3 BewG nicht in Betracht (VwGH 28.9.1972, 2034/71). Nach § 14 Abs. 1 BewG ist der Kaufpreis mit seinem Nennwert anzusetzen (VwGH 7.5.1958, Slg. 1824/F).....Eine Bewertung des Kaufpreises ist gar nicht erforderlich, weil dieser mit dem vereinbarten Betrag bestimmt ist (VwGH 2.2.1967, 1884/66, 30.3.1967, 1734/66). Mit der Formulierung im § 4 Abs. 1 GrEStG, die Steuer sei vom "Wert" der Gegenleistung zu berechnen, wird nur ausgedrückt, dass die Berechnung an die Gegenleistung, insofern sie einen (rechnerischen) Wert besitzt, anknüpft. Diese Vorschrift - "Die Steuer ist vom Wert der Gegenleistung zu berechnen" - korrespondiert mit der ihr gegenüberstehenden Regelung - "Die Steuer ist vom Wert des Grundstückes zu berechnen" in § 10 Abs. 2 GrEStG 1955. Auf der anderen Seite wird auch im § 11 GrEStG 1955 der vom Begriff des "Wertes der Gegenleistung" abgehobene Begriff bloßer "Gegenleistung" nicht einheitlich verwendet; so ist in § 11 Abs. 1 Z. 3 GrEStG 1955 von einem dort näher bezeichneten "Wert" die Rede. Ebenso vermag auch der "Kaufpreis" gemäß § 11 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1955 bereits den Wert der Gegenleistung beim Kauf darzustellen, zumal weder im allgemeinen Sprachgebrauch noch in der Rechtssprache die Begriffsbestimmung "Wert des Kaufpreises" üblich oder doch ohne weiteres verständlich wäre (VwGH 31.1.1985, 95/16/0286).

Der Verwaltungsgerichtshof zitiert teilweise aus seinem Erkenntnis vom 2.2.1967, Zl. 1884/66. Die Beschwerde ging in die Richtung, den nominellen Kaufpreis als Forderung zu bewerten, "dass die Kaufpreisforderung als Kapitalforderung ein Wirtschaftsgut darstelle, das der Bewertung zugänglich sei und auch bewertet werden müsse, weil ihre spätere Verwertungsmöglichkeit durch spätere Einlösung beschränkt sei". "Bei Ermittlung der Gegenleistung für Zwecke der Grunderwerbsteuer" so der Verwaltungsgerichtshof "kommt die Abzinsung eines in Teilzahlungen abzustattenden Kaufpreises (Kaufpreisrestes) nicht in Betracht. § 14 BewG bezieht sich nur auf die Bewertung von Forderungen und von Schulden. Eine Anwendung dieser Rechtsvorschrift wäre im Streitfalle nur dann möglich gewesen, wenn Gegenstand der Gegenleistung im Sinne des § 11 Abs. 1 Z. 1 GrEStG (1955) eine Forderung oder die Übernahme einer bereits bestehenden Schuld gewesen wäre. Dies träfe aber nur dann zu, wenn die Käufer für den Erwerb der Liegenschaft eine (schon bestehende) Forderung sozusagen abtretungsweise hingegeben oder eine (schon bestehende) Schuld übernommen hätten, die dann der Bewertung im Sinne des § 14 BewG zugänglich gewesen wäre. Dass hier von einer Forderung die Rede sein kann, ist doch ausschließlich darauf zurückzuführen, dass die Käufer im Streitfall den ganzen Kaufpreis nicht sofort bezahlten, sondern für dessen Abstattung eine Stundung erhielten, dass also eine Forderung erst als sekundäre Folge der Vertragsabreden entstand. Da zufolge § 11 Abs. 1 Z.1 GrEStG bei einem Kauf der Kaufpreis Gegenleistung ist, bildet dieser Kaufpreis (im Sinne des § 10 BewG mit seinem Nennwert) schlechthin und nicht etwa die Summe der abgezinsten Werte aller nach den Vertragsbestimmungen zu leistenden Teilzahlungen die Bemessungsgrundlage. Denn eine Bewertung war, weil dieser Kaufpreis ein zahlenmäßig eindeutig bestimmter Betrag war, nicht erforderlich, weil die mit S 500.000,-- vereinbarte Gegenleistung eben nicht mehr oder weniger als S 500.000,-- ausmachen konnte."

Im Erkenntnis vom 30.3.1967, Zl. 1734/66 bringt der Verwaltungsgerichtshof seine Aussage auf den Punkt: "Nach § 11 Abs.1.Z.1 GrEStG stellt bei einem Kauf der Kaufpreis die Gegenleistung dar und dieser Kaufpreis hat, wenn er mit einer bestimmten Summe Geldes festgesetzt wird, als solcher die Bemessungsgrundlage zu bilden. Wegen der Bestimmtheit einer solchen Gegenleistung bleibt für eine weitere "Bewertung" kein Raum. Die vereinbarte Gegenleistung kann nach dem Grunderwerbsteuergesetz 1955 zwecks Festsetzung der Abgabe nicht mit der Art der Abstattung dieser Gegenleistung in Zusammenhang gebracht werden, weil der Gesetzgeber einen solchen Zusammenhang nicht hergestellt hat."

3.2. "Grundsätzlich gehören auch Leistungen an Dritte, die dem Veräußerer obliegen, aber auf Grund der Parteienabrede vom Erwerber getragen werden müssen, sich also im Vermögen des Veräußerers und zu dessen Gunsten auswirken, zur Gegenleistung" und Näheres zum Verweis auf Fellner, Grunderwerbsteuer, Rz 69

"Zur Gegenleistung gehört also auch die Übernahme von Schulden durch den Käufer, die sich im Vermögen des Verkäufers zu dessen Gunsten auswirkt. Schuldübernahmen einer auf der Liegenschaft hypothekarisch sichergestellten Forderung als Kaufpreis oder sonstige Leistung gehören also neben dem Kaufpreis zur Gegenleistung nach dem GrEStG 1987. Verpflichtet sich also der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer gegenüber, eine Schuld zu übernehmen und den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, so ist die Schuldübernahme eine sonstige Leistung im Sinn des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987, wenn sie ohne Anrechnung auf den Kaufpreis erbracht wird. So bilden übernommene Darlehen als sonstige (zusätzliche) Leistung die Gegenleistung bzw. einen Teil derselben. Dabei ist das zwischen den Vertragsteilen bestehende Innenverhältnis maßgeblich, d.h., die Schuldübernahme ist dann bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen, wenn sich der Käufer vertraglich verpflichtet hat, den Verkäufer bezüglich dieser Verbindlichkeit schad- und klaglos zu halten (vgl. wiederum die in Fellner, aaO, unter Rz 69 zu § 5 GrEStG 1987 wiedergegebene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes)."

Der Verwaltungsgerichtshof bezieht sich im Erkenntnis 2007/16/0028 vom 28.6.2007 auf eine weitere Stelle in Fellner, Kommentar Grunderwerbsteuer, unter Rz. 69 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Verpflichtet sich also der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer gegenüber, eine Schuld zu übernehmen und den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, so ist die Schuldübernahme eine sonstige Leistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, wenn sie ohne Anrechnung auf den Kaufpreis erbracht wird. So bilden übernommene Darlehen als sonstige (zusätzliche) Leistung die Gegenleistung bzw. einen Teil derselben (vgl. VwGH 26.11.1981, 81/16/0031, 12.4.1984, 83/16/0083).

Wird laut Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 21.11.1985, 84/16/0093 eine Schuld ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen, so ist die Schuldübernahme dann eine sonstige Leistung (und gehört zur Bemessungsgrundlage) im Sinn des § 11 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1955 (=§ 5 Abs.1 Z. 1 GrEStG 1987), wenn sich der Käufer vertraglich verpflichtet hat, den Verkäufer bezüglich dieser Verbindlichkeiten schad- und klaglos zu halten. Gemäß § 11 Abs. 2 Z. 1 GrEStG (1955 =§ 5 Abs.2 Z. 1 GrEStG 1987) gehören zur Gegenleistung auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt.

3.3. "Abgesehen davon vermögen die von der belangten Behörde getroffenen Feststellungen die Annahme einer (privativen) Übernahme des Wohnbauförderungs-Darlehens nicht zu tragen, weshalb auch schon deshalb weiter gehende Überlegungen dahingestellt bleiben können."

Zur Frage, welche Art der Schuldübernahme vorliegen muss, dass sie in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen wird, hat sich der Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom 20.6.1990, 89/16/0101 (Fellner, Kommentar Grunderwerbsteuer, unter Rz. 69 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes) auseinandergesetzt. Es ging darum, dass eine Liegenschaft gegen Gewährung von Aktien in eine Aktiengesellschaft eingebracht wurde. Die Aktiengesellschaft übernahm auch die Kreditverbindlichkeiten, für die die Liegenschaft verpfändet war:

"Die Bf. behauptet, die Übernahme der Schuld sei nicht privativ (befreiend) gewesen und könne daher grundsätzlich nicht als Gegenleistung angesehen werden. Dieser Rechtsansicht vermag sich der Gerichtshof nicht anzuschließen....Die belangte Behörde konnte daher....zu dem Schluss kommen, dass eine privative Schuldübernahme erfolgt ist. Aber selbst wenn dies nicht zuträfe, wäre für die Bf. nichts gewonnen. Denn sie haftete nach dem Sacheinlagevertrag....für die Erfüllungsübernahme gemäß § 1404 ABGB. Dieser Erfüllungsübernahme kam sie nach, was sich im Vermögen (Anm. der Veräußerin)....zu ihren Gunsten auswirkte. Es lag somit eine vereinbarte und auch erfüllte zusätzliche Leistung im Sinn des § 5 Abs. 1 Z. 2 GrEStG 1987 vor, die als Gegenleistung anzusehen ist."

Wie ersichtlich, ging es in den Vorerkenntnissen nicht um die Bewertung der einzelnen Bestandteile der Gegenleistung, sondern darum, was alles zur Gegenleistung gehört. Eine Schuldübernahme, gleichgültig, ob sie befreiend, einen Schuldbeitritt oder eine Erfüllungsübernahme darstellt, gehört jedenfalls dann zur Gegenleistung gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987, wenn sie entweder in Anrechnung auf den festbetragsbestimmten Kaufpreis vereinbart wurde (dann sowieso) oder auch wenn sie ohne Anrechnung auf den Kaufpreis vereinbart wurde und sich diese Schuldübernahme im Vermögen des Veräußerers auswirkt.

Der Vollständigkeit halber ist dazu anzumerken, dass der Verwaltungsgerichtshof den Einbringungsvertrag als Tausch beurteilte und dementsprechend für die Frage der Gegenleistung § 5 Abs. 1 Z. 2 GrEStG heranzog. § 5 Abs. 1 Z. 2 GrEStG unterscheidet sich in Bezug auf den berufungsgegenständlichen Fall, der gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1GrEStG zu beurteilen ist, insoweit nicht, als er vorsieht, dass Gegenleistung beim Tausch die Tauschleistung einschließlich einer vereinbarten zusätzlichen Leistung ist.

4. Zur Schuldübernahme im bürgerlichen Recht

Das Zivilrecht.online: http://www.uibk.ac.at/zivilrecht/buch/kap14, Zugriff vom 17.7.2008 zählt 3 Arten des Schuldnerwechsels auf:

1.) befreiende oder privative Schuldübernahme 2.) Kumulative Schuldübernahme, Schuldbeitritt 3.) Kumulative Schuldübernahme, Erfüllungsübernahme

und die Hypothekenübernahme

ad 1.) befreiende oder privative Schuldübernahme

§§ 1405, 1406 und 1407 ABGB. Den eigentlichen Schuldübernahmsvertrag schließen Alt- und Neuschuldner. Darin wird vereinbart, dass der Neuschuldner an die Stelle des Altschuldners tritt. Das bedarf immer der Zustimmung des Gläubigers. Die Schuld bleibt aber dieselbe (§ 1407 ABGB). Daher stehen alle Einwendungen gegen seinen Gläubiger auch dem Übernehmer (Neuschuldner) zu. Aber: Bürgen und Pfänder haften nicht mehr für den Übernehmer (§ 1407 Abs. 2 ABGB). Der Vertrag, mit dem ein Miteigentümer dem Käufer seines Eigentumsanteils seine Verpflichtungen gegenüber den anderen Miteigentümer überbindet, ist eine Schuldübernahme, nicht ein Vertrag zugunsten Dritter (RZ 1960, 82).

Ad 2.) Kumulative Schuldübernahme, Schuldbeitritt

Der Schuldbeitritt wird in § 1406 Abs. 2 ABGB geregelt. Er "setzt den Übernehmer nicht an die Stelle, sondern an die Seite des Altschuldners, der (dadurch) nicht befreit wird (Gschnitzer). - Der Gläubiger gewinnt einen Schuldner dazu und erlangt dadurch erhöhte Sicherheit, weshalb er nicht zustimmen muss. Altschuldner und beitretender Schuldner haften solidarisch. Der Schuldbeitritt ist formfrei. Der Beitrittsvertrag erfolgt zwischen Altschuldner und beitretendem Schuldner oder durch Erklärung des beitretenden Schuldners an den Gläubiger. "Im Zweifel ist aber die dem Gläubiger erklärte [Schuld]Übernahme [eines Dritten] als Haftung neben dem bisherigen Schuldner, nicht an dessen Stelle zu verstehen"; § 1406 Abs. 2 ABGB. Altschuldner und beitretender Neuschuldner (Dritter) haften im Zweifel solidarisch (§ 1357 ABGB) als "ungeteilte Mitschuldner"; SZ 11/196 (1929).

Ad 3.) Kumulative Schuldübernahme, Erfüllungsübernahme

"Wer einem Schuldner verspricht, die Leistung an dessen Gläubiger zu bewirken [EÜ], haftet dem Schuldner dafür, dass der Gläubiger ihn nicht in Anspruch nehme. Dem Gläubiger erwächst daraus unmittelbar kein Recht"; § 1409 ABGB.

Der Erfüllungsübernehmer verpflichtet sich dem Schuldner gegenüber für ihn zu erfüllen. Der Schuldner wird nicht (von seiner Schuld) befreit. Die EÜ wirkt nur im Innenverhältnis zwischen Schuldner und Übernehmer. Der Übernehmer wird nicht Schuldner des Gläubigers, Der Gläubiger kann deshalb auch nicht auf den Übernehmer greifen, da dieser ihm ja nichts schuldet. Schuldner kann von EÜ nur Leistung an Gläubiger fordern, nicht an sich selbst! Übliche Formulierung in den Verträgen: "Der Übernehmer verpflichtet sich, den Schuldner klag- und schadlos zu halten."

Dementsprechend auch Schwimann, ABGB, Praxiskommentar3, Bd. 6 §§ 1293-1502 ABGB (2006), Rz 3 und Rz 9:

Ob Erfüllungsübernahme oder Schuldbeitritt durch Schuldnervertrag vorliegt, ist Auslegungsfrage. Möglich ist allerdings, dass der Erfüllungsübernehmer von vornherein auch selbst für die Schuld haftet, wie etwa im Fall von Solidarverpflichtungen: hier liegt eine interne Schuldnervereinbarung über die Lastentragung vor. Gebräuchlich ist die Formel einer "Schad- und Klagloshaltung" des Schuldners. Das Schuldverhältnis muss zumindest dem Grunde nach feststehen, es kann sich aber auch um ein Zukünftiges handeln, bei dem die Höhe der Gläubigerforderung noch nicht festgelegt ist. Ebenso kann das Schuldverhältnis bedingt oder befristet sein.

Einzelfälle: Erfüllungsübernahme liegt vor....bei Übernahme einer Hypothek unter Anrechnung auf den Kaufpreis oder bei Übernahme der Verpflichtungen einer Bauvereinigung durch den Erwerber. Der OGH hat auch eine Vereinbarung, wonach der Käufer einer Liegenschaft eine hypothekarisch gesicherte Verbindlichkeit in seine eigene Zahlungs- und Verzinsungspflicht übernimmt und sich verpflichtet, den Verkäufer diesbezüglich klag- und schadlos zu halten, (ausschließlich) als Erfüllungsübernahme qualifiziert (FN 59: ÖBA 1988, 1235 (krit. P. Bydlinski); vgl. auch den Fall ÖBA 1992, 743 (Apathy). (nahe liegt indess Vereinbarung einer privativen Schuldübernahme bzw. - für den Fall dass der Gläubiger nicht zustimmt - eines Schuldbeitritts).

5. Zum Vorbringen

Im gegenständlichen Fall wurde unter Punkt IIIa) vereinbart, dass der Kaufpreis für den Wohngegenstand Euro 137.629,00 beträgt. Der Kaufpreis setzt sich zusammen aus einem Anteil an Grundkosten und Baukosten....

Aus diesem Vertragspunkt geht hervor, dass ein festbetragsbestimmter Kaufpreis vereinbart wurde. Das Wohnbauförderungsdarlehen wurde in Anrechnung auf den Gesamtkaufpreis übernommen. Ein nomineller Kaufpreis, auch wenn in Anrechnung darauf niedrigverzinsliche Darlehen übernommen werden, ist nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nicht abzuzinsen. Dabei ist es gleichgültig, ob der Käufer das Darlehen privativ, im Schuldbeitritt oder als Erfüllungsübernahme übernommen hat.

Im Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 28.6.2007, 2007/16/0028 ging es jedenfalls nicht darum, dass ein geringverzinsliches Darlehen nur deshalb abzuzinsen ist, weil es vom Erwerber der Liegenschaft privativ übernommen wurde. Eine derartige Aussage ist auch der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nicht zu entnehmen, auf die über Fellner verwiesen wurde.

6. Der "anteilig auf das Objekt entfallende nicht rückzahlbare Zuschuss des Landes Wien" ist in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen

Im Rahmen des Wohnbauvorhabens werden vom Land neben Wohnbauförderungsdarlehen auch nichtrückzahlbare Zuschüsse gemäß § 14 des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes - WWFSG 1989, LGBl. Nr. 18/1989, in Verbindung mit § 6a der Verordnung der Wiener Landesregierung, LGBl. für Wien Nr. 46/2001 idF LGBl. für Wien Nr. 2001/2003 gewährt, und zwar an den Bauträger. Laut "Nachtragszusicherung aufgrund der Gewährung eines Baukostenzuschusses" wird der Zuschuss für die Errichtung von 17 Eigentumswohnungen gewährt. Die Nachförderung muss voll und ganz den künftigen Wohnungseigentumswerbern zugute kommen.

In den Verträgen zwischen Bauträger und Wohneigentumswerber wird der nichtrückzahlbare Zuschuss anteilig als Teil des Kaufpreises aufgelistet.

6.1. Aus dem Gesetz über die Förderung des Wohnungsneubaues und der Wohnhaussanierung und der Gewährung von Wohnbeihilfe (Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz - WWFSG 1989, LGBl. 18/1989 idF LGBl. 67/2006) geht folgendes hervor:

Gemäß § 1 fördert das Land Wien die Errichtung von Wohnhäusern, Wohnungen, Heimen, Eigenheimen und Kleingartenwohnhäusern durch Neubau, Zubau, Einbau oder Umbau. Nach § 7 kann die Förderung in der Gewährung von Förderungsdarlehen des Landes, in der Gewährung von Baukosten-, Annuitäten- oder Zinsenzuschüssen oder in der Gewährung von nichtrückzahlbaren Beiträgen uvam bestehen. Diese Fördermaßnahmen dürfen nur gewährt werden für die Errichtung von Wohnungen (Geschäftsräumen) zur Überlassung in Miete, für die Errichtung von Wohnungen im bzw. zur Übertragung in das Wohnungseigentum...an bestimmte Personen (§ 9).

Nach § 15 kann für die Errichtung von Wohnungen ein nichtrückzahlbarer Beitrag gewährt werden.

Die Neubauverordnung 2001 idF 2003 besagt folgendes: Nach § 5 erfolgt die Förderung der Errichtung von Wohnungen und Geschäftsräumen, an denen Wohnungseigentum begründet werden soll, durch die Gewährung eines Förderungsdarlehens des Landes. Daneben kann gemäß § 6a ein nichtrückzahlbarer Zuschuss für tatsächlich angefallene Baukosten gewährt werden, wenn die Gesamtnutzfläche weniger als 4.500 m2 beträgt. Die Höhe des Zuschusses orientiert sich nach Quadratmeter Nutzfläche.

6.2. Wohnbauförderungsmassnahmen aus Sicht der Grunderwerbsteuer

Unter einer Gegenleistung ist daher geldwerte Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes - in den Fällen Abs. 2 und Abs. 3 des § 5 GrEStG auch nur mittelbar - zu entrichten ist. Jede nur denkbar Leistung, die für den Erwerb des Grundstückes vom Erwerber versprochen wird, ist Teil der Bemessungsgrundlage. Zur Gegenleistung gehört jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstückes gewährt, oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstückes empfängt. Ob eine Leistung Gegenleistung ist, richtet sich nach dem inneren Zusammenhang der Leistung mit dem Grundstückserwerb.

6.2.1. Wohnbauförderungsdarlehen

Wohnbauförderungsdarlehen werden vom Erwerber übernommen und bilden daher einen Teil der Gegenleistung, das ist auch im vorliegenden Fall unstrittig. Berufungsgegenständlich ist nur, ob diese Darlehen mit dem Nennwert oder mit dem abgezinsten Betrag in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer aufzunehmen sind.

6.2.2. Baukosten-, Annuitäten oder Zinsenzuschüsse

Laut Fellner, Grunderwerbsteuer zu § 5, Rz 38, September 2003, können durch Zuschüsse aus Mitteln der Wohnbauförderung (Baukosten-, Annuitäten oder Zinsenzuschüsse) die von Banken gewährten Darlehen oder Kredite für den Empfänger der Zuschüsse zu einem unverzinslichen Darlehen oder Kredit insbesondere dann werden, wenn diese Zuschüsse die Zinsen des Darlehens oder Kredites ganz oder zum größten Teil decken. Die Bewertung einer vom Erwerber eines Liegenschaftsanteils übernommenen Darlehensschuld mit deren Nennwert ist auch dann nicht rechtswidrig, wenn eine Gebietskörperschaft im Rahmen der Förderung der Errichtung von Wohnungen für Zinsen und Tilgung einen Zuschuss (Annuitätenzuschuss) leistet (VwGH 19. 3.2003, 2002/16/0083).

6.2.3. Gewährung nichtrückzahlbarer Zuschüsse

Das Land Wien zahlt den Zuschuss an den Veräußerer und fördert mit dem Zuschuss die Errichtung von Wohnhäusern und Wohnungen durch Neubau. Der gemäß § 6a der Neubauverordnung 2001 idF 2003 nichtrückzahlbare Zuschuss kann für tatsächlich angefallene Baukosten gewährt werden, wobei sich der Zuschuss nach Quadratmeter Nutzfläche orientiert. Das Land trägt der Bauvereinigung die Bedingung auf, die Wohnbaubegünstigung an die Käufer weiterzugeben.

Im Kaufvertrag, den die Bauvereinigung mit dem Käufer abschließt, wird der nominelle Kaufpreis für den Liegenschaftsanteil vereinbart. Im Kaufvertrag wird aufgeschlüsselt, welche Kalkulation dem nominellen Kaufpreis zugrunde liegt. So heißt es zu "Punkt III Kaufpreis" des gegenständlichen Kauf- und Wohnungseigentumsanwartschaftsvertrages, dass sich der Kaufpreis für die Wohnung aus einem Anteil an Grundkosten und einem Anteil an Baukosten zusammensetzt. Der Anteil an Baukosten ist der Bauvereinigung tatsächlich erwachsen. Die Förderung funktioniert aber so, dass ein Teil der Baukosten durch den Zuschuss des Landes abgedeckt wird, mit dem Auftrag an die Bauvereinigung, die Begünstigung dem Käufer zugute kommen zu lassen. Im Kaufvertrag gibt die Bauvereinigung den anteilig auf das Objekt entfallenden nicht rückzahlbare Zuschuss des Landes Wien weiter. Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer, den nominellen Kaufpreis, der den anteiligen nichtrückzahlbaren Zuschuss inkludiert, zu entrichten. Nur für den Fall, dass der Käufer die Vorschriften der Wohnbauförderung nicht einhält, ist er verpflichtet, den anteiligen Zuschuss zurückzuzahlen. Der Käufer verpflichtet sich für den Erhalt des Liegenschaftsanteiles den nominellen Kaufpreis zu entrichten. Der nominelle Kaufpreis wird bis auf den Teil, für den sozusagen der "anteilige nichtrückzahlbare Zuschuss" gewährt wurde, vom Käufer gezahlt. Der auf den anteiligen nicht rückzahlbare Zuschuss entfallende Kaufpreisteil wurde vom Land Wien, das ist in Ansehung von Bauvereinigung und Käufer ein Dritter, (als Wohnbauförderung) bezahlt.

Aus der Bestimmung des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist zu ersehen, dass für die Berechnung der Steuer das Ausmaß der tatsächlich geleisteten Kaufpreiszahlungen kein rechtliches Gewicht besitzt (VwGH 22.4.1982, 16/3303/79, 16/3304/79). Als Gegenleistung ist also der Nennbetrag des Kaufpreises maßgebend (VwGH 30.8.1995, 94/16/0085, Fellner, Kommentar zum GrEStG, zu § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, Rz 59 und die dort angegebene Rechtsprechung, und Verweis auf Rz 37). Bei der Beurteilung eines grunderwerbsteuerlichen Rechtsvorgangs kommt es nur darauf an, was Gegenleistung im einzelnen Fall ist und nicht darauf, aus wessen Vermögen die Gegenleistung aufgebracht wird (Fellner, Kommentar zum GrEStG, zu § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, Rz 63 und die dort angegebene Rechtsprechung VwGH 14.11.1974, 256/74).

Erfüllt laut Boruttau-Egly-Sigloch, dKommentar zum GrEStG, zu § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG, Rz 611, ein Dritter dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung des Erwerbers, so sind auch diese Leistungen Teil der Gegenleistung: denn nach § 267 BGB kann auch ein Dritter die Leistung bewirken, wenn der Erwerber nicht in Person zu leisten hat. Die Einwilligung des Erwerbers ist nicht erforderlich, dass ein Dritter leistet. Das ist in solchen Fällen auf die Berechnung der GrESt ohne Einfluss. Die GrESt wird nach Maßgabe der dem Erwerber des Grundstückes obliegenden Gegenleistung berechnet. Dies ist aber kein Fall des § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG (= § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG). § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG betrifft vielmehr die Fälle, in denen ein Dritter leistet, ohne dass eine Verpflichtung des Erwerbers vorliegt (Boruttau-Egly-Sigloch: Rz 612). Beispiel: Eine Gemeinde ist am Zustandekommen eines Kaufvertrages interessiert, weil der Käufer auf dem erworbenen Grundstück eine Fabrik bauen will. Sie gewährt deshalb dem Veräußerer Zahlungen, die der Gegenleistung auch dann hinzuzurechnen sind, wenn der Erwerber nichts davon weiß (Boruttau-Egly-Sigloch: Rz 615).

Bei der Grunderwerbsteuer kommt es auf den vereinbarten Kaufpreis an und nicht darauf, wer den Kaufpreis dann tatsächlich bezahlt. Der Käufer müsste, wenn der Dritte (das Land Wien) nicht gezahlt hätte, den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe tatsächlich an die Bauvereinigung zahlen. Dass dieser Kaufpreisteil vom Dritten, dem Land Wien "im Wege der teilweisen Baukostentragung" direkt an den Verkäufer, die Bauvereinigung, aufgebracht wurde, spielt keine Rolle. Der zwischen der Bauvereinigung und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbarte, nominelle Kaufpreis ist daher Gegenleistung iSd Grunderwerbsteuergesetzes und der Bemessung zugrunde zu legen.

Die Rückzahlungsverpflichtung des Käufers an das Land Wien für den Fall der Nichteinhaltung der Wohnbauförderungsvorschriften betrifft das "innere Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Käufer". Grunderwerbsteuerrechtlich wurde einerseits dem Verkäufer ein Teil der Baukosten ersetzt und damit aus seiner Sicht, ein Teil des Kaufpreises bereits gezahlt und andererseits verpflichtete sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer zu einem nominellen Kaufpreis. Der nominelle Kaufpreis ist Bemessungsgrundlage. Die Rückzahlungsverpflichtung des Käufers an das Land macht daraus keinen auflösend bedingten nicht grunderwerbsteuerbaren Kaufpreisanteil.

7. Zusammenfassung

7.1 Keine Abzinsung des Wohnbauförderungsdarlehens

Zur Frage, was Wert der Gegenleistung ist, kann aus dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 28.6.2007, 2007/16/0028 unter Berücksichtigung der dort genannten Materialien folgendes entnommen werden:

Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung. Gegenleistung ist nach § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 bei einem Kauf der Kaufpreis im Sinn eines festbetragsbestimmten Entgeltes (= nomineller Kaufpreis) einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

Wurde zwischen den Vertragsteilen eines Kaufvertrages ein nomineller Kaufpreis vereinbart, so ist der nomineller Kaufpreis der Wert der Gegenleistung. Verpflichtet sich der Erwerber eines Grundstückes, dem Veräußerer gegenüber eine Schuld zu übernehmen, so ist für die Bewertung der Gegenleistung zu unterscheiden, ob er die Schuld ohne Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis (= zusätzlich zum Kaufpreis), oder in Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis übernimmt.

Übernimmt der Käufer eine Schuld des Verkäufers ohne Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis, ist der Käufer gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, den nominellen Kaufpreis zu entrichten und zusätzlich die Schuld zu übernehmen. Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist der Kaufpreis und die übernommene Schuld als "sonstige Leistung, die vom Käufer übernommen wurde". Wert der Gegenleistung ist der nominelle Kaufpreis und die nach dem Bewertungsgesetz zu bewertende Schuld.

Wird eine Schuld ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen, bildet die Schuld als "sonstige Leistung" gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG neben dem festbetragsbestimmten Kaufpreis die Gegenleistung.

Hiebei ist es gleichgültig, ob der Käufer die Schuld des Verkäufers als befreiende Schuldübernahme (der Gläubiger kann nur mehr den Käufer heranziehen), unter Schuldbeitritt (der Gläubiger kann sowohl den Verkäufer als auch den Käufer heranziehen) oder als Erfüllungsübernahme (der Gläubiger zieht den Verkäufer zur Bezahlung der Schuld heran, der Käufer hat sich gegenüber dem Verkäufer aber verpflichtet, ihn in diesem Fall schad- und klaglos zu halten), bzw. Hypothekenübernahe gemäß § 1408 ABGB übernimmt. Dies deshalb, weil das rechtserhebliche Merkmal einer übernommenen "sonstigen Leistung" darin liegt, dass eine dem Verkäufer obliegende Verpflichtung aufgrund einer Vereinbarung letztlich vom Käufer getragen wird und dieses Merkmal liegt in allen diesen genannten Fällen (befreiende Schuldübernahme, Schuldbeitritt, Erfüllungsübernahme, Hypothekenübernahme) vor.

Übernimmt der Käufer eine Schuld des Verkäufers in Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis, ist der Käufer gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, den nominellen Kaufpreis zu entrichten, eine gesonderte Bewertung der übernommenen Schuld findet nicht statt, da sie in Anrechnung auf den Kaufpreis, im Kaufpreis "aufgeht". Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist in diesem Fall der Kaufpreis, der bestimmte Betrag, der nicht weiter bewertet wird, da er eben durch die Vertragsteile nominell als Leistungsverpflichtung bestimmt wurde.

Auch in diesem Fall ist es für Zwecke der Grunderwerbsteuer gleichgültig, ob der Käufer - in Anrechnung auf den Kaufpreis - die Schuld des Verkäufers als befreiende Schuldübernahme, unter Schuldbeitritt oder als Erfüllungsübernahme bzw. Hypothekenübernahme gemäß § 1408 ABGB übernimmt.

Im gegenständlichen Kaufvertrag wurde in Punkt III), ein festbetragsbestimmter Kaufpreis zwischen den Vertragsparteien vereinbart. Im Kaufvertrag ist aufgeschlüsselt, wie sich dieser nominelle Kaufpreis aus Barzahlung und der Übernahme von Schulden durch den Käufer zusammensetzt. Da die Schulden in Anrechnung auf den festbetragsbestimmten Kaufpreis übernommen wurden, bildet der nominelle Kaufpreis den Wert der Gegenleistung und ist mit dem im Vertrag genannten Betrag Bemessungsgrundlage. Die Schuld, die der Käufer übernimmt, kann somit nicht aus dem festbetragsbestimmten Kaufpreis herausgeschält und eigens bewertet, das heißt hier abgezinst, werden, da ein Nennbetrag vereinbart wurde und es nicht darauf ankommt, wie derselbe abgestattet wird.

Wird ein festbetragsbestimmter Kaufpreis zwischen den Vertragsteilen für den Erwerb einer Liegenschaft (-anteiles) vereinbart, so bildet dieser in seinem Nennbetrag auch dann die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, wenn der Käufer in Anrechnung auf diesen nominellen Kaufpreis eine Schuld übernimmt. Es kommt nicht darauf an, ob sich der Käufer verpflichtete, die Schuld in Anrechnung auf den Kaufpreis durch befreiende Schuldübernahme, Schuldbeitritt oder Erfüllungsübernahme, bzw. Hypothekenübernahme zu übernehmen. Übernimmt der Käufer eine Schuld in Anrechnung auf den Kaufpreis, findet daher eine Bewertung der Schuld gemäß § 14 Abs. 3 BewG bzw. § 14 Abs. 1 BewG (Satzteil: "besondere Umstände begründen einen geringeren Wert"), eine Abzinsung, nicht statt.

7.2. Der als Wohnbauförderung gewährte "nichtrückzahlbare Zuschuss" ist Teil des Kaufpreises, zu dem sich der Käufer verpflichtet hat.

Bei der Grunderwerbsteuer kommt es auf den vereinbarten Kaufpreis an und nicht darauf, wer den Kaufpreis dann tatsächlich bezahlt. Der Käufer müsste, wenn der Dritte (das Land Wien) nicht gezahlt hätte, den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe tatsächlich an die Bauvereinigung zahlen. Dass dieser Kaufpreisteil vom Dritten, dem Land Wien "im Wege der teilweisen Baukostentragung" an die Bauvereinigung aufgebracht wurde, spielt keine Rolle.

Eine Bauvereinigung errichtet ein Wohnhaus und das Land zahlt als Wohnbauförderung einen Teil der Baukosten unter der Bedingung, dass der "nichtrückzahlbare Zuschuss" dem Käufer zugute kommt. Die Bauvereinigung vereinbart mit den Käufern jeweils einen nominellen Kaufpreis und gibt die Wohnbauförderung so weiter, dass der proportional auf den Kaufpreis entfallende nichtrückzahlbare Zuschuss des Landes von den Käufern nur unter der Bedingung nicht zu zahlen ist, dass sie die Wohnbauförderungsvorschriften einhalten. Grunderwerbsteuerrechtlich ist nicht der anteilige Zuschuss von der Gegenleistung zu subtrahieren, da die anteilige Bezahlung der Baukosten durch das Land nichts anderes darstellt, als die teilweise Aufbringung des Kaufpreises durch einen Dritten. Der zwischen der Bauvereinigung und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbarte, nominelle Kaufpreis ist daher Gegenleistung iSd des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG (Da sich die Bw. im Kaufvertrag verpflichtete, den vereinbarten, inklusiven Kaufpreis zu entrichten, wird kein Fall des § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG vorliegen) und der Bemessung zugrunde zu legen.

Aus all diesen Gründen war die Berufung abzuweisen und auch der nichtrückzahlbare Zuschuss in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Wien, am 20. Februar 2009