Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSG vom 16.02.2011, RV/0067-G/09

Grundstückserwerb in Verbindung mit zu errichtendem Haus

Rechtssätze

Folgerechtssätze

RV/0067-G/09-RS1 Permalink Rechtssatzkette anzeigen
wie RV/0209-G/02-RS1
Steht der Erwerb eines Grundstückes und der Erwerb eines Gebäudes in einem derart engen sachlichen Zusammenhang, dass ein einheitlicher Vorgang gegeben ist, so sind sowohl der Kaufpreis für das Grundstück als auch der Werklohn für die Errichtung des Gebäudes in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Es spielt keine Rolle, dass das Gesamtvertragswerk in mehrere Urkunden auf mehrere Vertragspartner des Erwerbers aufgespalten wird.

Entscheidungstext

Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des WL, inK., vertreten durch Dr. Wolfgang Klobassa, Rechtsanwalt, 8570 Voitsberg, Conrad-von-Hötzendorf-Straße 15, vom 9. Oktober 2008 gegen den Bescheid des Finanzamtes Graz-Umgebung vom 9. September 2008 betreffend 1) Wiederaufnahme des Verfahrens gemäß § 303 Abs. 4 BAO und 2) Grunderwerbsteuer im wieder aufgenommenen Verfahren entschieden:

Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen.

Der angefochtene Bescheid bleibt unverändert.

Entscheidungsgründe

Mit Kaufvertrag vom 31. Juli 2002 erwarben Herr WL und Frau MP (in der Folge auch Berufungswerber genannt) von Frau AT je zur Hälfte das Grundstück 1 der EZ 2 KG 3 K um den Gesamtkaufpreis von 22.846,40 €.

Mit Bescheiden vom 19. August. 2002 setzte das Finanzamt gegenüber den Berufungswerbern die Grunderwerbsteuer für den Erwerbsvorgang fest.

Im Zuge von späteren Erhebungen durch das Finanzamt bei den Erwerbern sowie bei der Stadtgemeinde K wurde u.a. Folgendes festgestellt: - am 31. Juli 2002 wurde von der Fa. Baumeister WP Bauplanung-Bauausführung eine Auftragsbestätigung an die Berufungswerber für die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses auf dem Grundstück Nr. 1 der KG K mit einer Nutzfläche von 120 m² ausgestellt. Die Gesamtsumme für das Haus mit Doppelcarport ist in dieser Auftragsbestätigung mit 189.060,00 € ausgewiesen. Zusätzlich sind die Aufschließungskosten pro Grundstück in Höhe von 10.465,00 € und die Kosten der Kaufvertragserrichtung von 1.272,00 € angeführt. Weiters wird darauf hingewiesen, dass das Grundstück von Frau AT zu erwerben sei und die Verrechnung direkt mit der Grundstücksverkäuferin zu erfolgen habe, - der Einreichplan ist datiert mit Juli 2002, für Planung und Bauführung unterfertigte jeweils Baumeister WP , als Bauwerber unterfertigten die Berufungswerber, - das Bauansuchen wurde am 7 August 2002 bei der Stadtgemeinde K eingereicht und mit Baufreistellung vom 9. August 2002 bewilligt.

Weiters wurde festgestellt, dass mittels Flugblättern für die "Häuser zum Preis einer Eigentumswohnung" mit Lageplan T/K (9 Parzellen) sowie mit Fixpreisen je nach Haustyp zuzüglich der Grundstücks-, Anschluss- und Aufschließungskosten geworben wurde.

Darüber hinaus erlangte das Finanzamt Kenntnis von einer Vereinbarung der Grundstückseigentümerin mit Herrn WP , wonach sich dieser verpflichtete, Kaufinteressenten für die Grundstücksparzellen zu werben. Im Gegenzug verpflichtete sich die Grundstücksverkäuferin bis einschließlich 30.6.2002 die Grundstücksparzellen nur an solche Kaufinteressenten zu verkaufen, welche spätestens gleichzeitig mit Abschluss des Kaufvertrages Herrn WP mit der Errichtung eines Gebäudes auf der zu erwerbenden Liegenschaft beauftragt haben. Nach dem 30.6.2002 gilt diese Vereinbarung als aufgehoben. In Pkt. 4. dieser Vereinbarung wurde festgehalten, dass WP keine Bauvorhaben iSd Bauträgervertragsgesetzes errichten wird, sondern es sich jeweils um echte Werkverträge bzw. Kaufverträge handeln wird. In Pkt. 7. wurde vereinbart, dass als Kaufpreis für die Grundstücke jeweils 800,00 S/m² veranschlagt wird.

Schließlich gaben die Berufungswerber über Befragen bekannt, dass sie durch Bekannte, die dort gebaut hätten, auf das Projekt aufmerksam geworden seien, ein Angestellter der Fa. P habe das Grundstück zum Kauf angeboten. Die am Bau beteiligten Firmen seien jeweils von der Firma P beauftragt worden und erfolgte auch die Rechnungslegung der Professionisten an die Firma P . Nach der Information anderer Hauskäufer iZm diesem Wohnprojekt sei für die Errichtung der Gebäude ein Fixpreis vereinbart worden.

Auf Grund dieser Feststellungen über neu hervorgekommene Tatsachen wurde das Verfahren gemäß § 303 Abs. 4 BAO wieder aufgenommen. Am 9. September 2008 ergingen seitens des Finanzamtes sowohl der Wiederaufnahmebescheid als auch der Grunderwerbsteuerbescheid im wieder aufgenommenen Verfahren, nunmehr ausgehend vom Kaufpreis für das Grundstück und das Haus, sowie die von den Erwerbern übernommenen Aufschließungskosten.

Dagegen wurde rechtzeitig das Rechtsmittel der Berufung eingebracht mit der Begründung, dass im Grundstückskaufvertrag festgehalten worden sei, dass neben dem Kaufvertrag keine mündlichen Abreden bestehen, sodass im Rechtsgeschäft zwischen Grundstücksverkäuferin und Berufungswerber ausschließlich das Grundstück zum Verkauf gelangt sei, welches auch allein in die Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer einzuschließen sei. Richtig sei, dass auf dem erworbenen Grundstück auf Grund eines am selben Tag abgeschlossenen Kaufvertrages ein Einfamilienwohnhaus errichtet wurde, dennoch sei keine wirtschaftliche Einheit des Vorganges vorgelegen: Zum Zeitpunkt der Unterfertigung des ggst. Kaufvertrages habe kein aufrechtes Vertragsverhältnis zwischen Frau AT und Herrn WP mehr bestanden; das Rechtsgeschäft sei auch nicht nach den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes abgewickelt worden; der Grundstückspreis sei direkt an die Verkäuferin überwiesen worden; die Anweisungen aus dem Titel der Errichtung des Hauses seien direkt an die Firma P angewiesen worden; eine Verpflichtung, die Bauführung ausschließlich bei der Firma P vornehmen zu lassen, sei aus dem gesamten Vertragswerk nicht zu entnehmen, wobei auch der zeitnahe Abschluss des Werkvertrages zur Errichtung des Hauses nichts zu ändern vermöge, da zum Zeitpunkt der Vertragsabschlüsse eine rechtlich bindende Verpflichtung zwischen der Grundstücksverkäuferin und der Firma P nicht mehr bestanden habe. Überdies habe - allein - im Grundstückskaufvertrag eine Rückabwicklungsmöglichkeit bestanden.

Die Berufung wurde vom Finanzamt ohne Erlassung einer Berufungsvorentscheidung der Abgabenbehörde zweiter Instanz zur Entscheidung vorgelegt.

Über die Berufung wurde erwogen:

ad 1)

Gemäß § 303 Abs. 4 BAO, ist eine Wiederaufnahme des Verfahrens von Amts wegen u.a. in allen Fällen zulässig, in denen Tatsachen oder Beweismittel neu hervor kommen, die im Verfahren nicht geltend gemacht worden sind, und die Kenntnis dieser Umstände allein oder in Verbindung mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbei geführt hätte.

Auf Grund des zum Zeitpunkt der Erlassung des Erstbescheides am 19. August 2002 offen gelegten Sachverhaltes war dem Finanzamt eine Beurteilung dahingehend, dass der Grundstückserwerb nur im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Einfamilienwohnhauses von Herrn Baumeister WP erfolgen konnte, nicht möglich. Dies war erst nach Durchführung umfangreicher Erhebungen bei den Erwerbern und der Stadtgemeinde K möglich.

Das Finanzamt hat daher völlig zu Recht mit dem angefochtenem Bescheid im Rahmen des Ermessens die Wiederaufnahme des bereits abgeschlossenen Abgabenverfahrens verfügt.

ad 2)

Im vorliegenden Fall ist strittig, ob die Berufungswerber hinsichtlich des auf dem erworbenen Grundstück errichteten Einfamilienhauses als Bauherren anzusehen sind oder nicht.

Gemäß § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 unterliegen Kaufverträge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen, der Grunderwerbsteuer. Nach § 4 Abs. 1 GrEStG 1987 ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen.

§ 5 Abs. 1 GrEStG 1987 bestimmt, dass Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen ist. Gegenleistung ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das unbebaute Grundstück aufwenden muss. Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand eines Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll. Erbringt der Käufer im Hinblick auf die Bebauung eines Grundstücks neben dem als Kaufpreis bezeichneten Betrag weitere Leistungen - an wen auch immer - , ist zur Ermittlung der zutreffenden Bemessungsgrundlage auf den Besteuerungsgegenstand zurückzugreifen und zu fragen, in welchem körperlichen Zustand des Grundstückes der Rechtserwerb von der Grunderwerbsteuer erfasst wird. Diese Leistungen können also auch an Dritte erbracht werden, insbesondere an einen vom Veräußerer verschiedenen Errichter eines Gebäudes auf dem Grundstück. Voraussetzung für die Einbeziehung der Baukosten ist, dass die Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung steht. Wenn also etwa der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden ist, dann ist ein Kauf mit herzustellendem Gebäude anzunehmen. Dabei kommt es nicht darauf an, dass über Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung unterschiedliche Vertragsurkunden abgeschlossen wurden ( Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes vom 31.3.1999, 99/16/0066, und vom 15.3.2001, 2000/16/0082, sowie Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern Bd. II, 3. Teil Grunderwerbsteuergesetz 1987, Rz 88a zu § 5 GrEStG).

Nach dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 30.9.2004, 2004/16/0081, ergibt sich eine besagte Verknüpfung der Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb schon aus dem zeitlichen Zusammenhang des am 31. Juli 2002 abgeschlossenen Vertrages über die Errichtung eines Einfamilienhauses und dem am selben Tag abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag.

Im Zeitpunkt des Grundstückskaufes stand die Absicht, ein mit dem ausgesuchten Haus bebautes Grundstück zu erwerben daher bereits aus dem Grund fest, dass der Kaufvertrag über das Haus gleichzeitig mit dem Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wurde. Der Hauskaufvertrag wies als Bauort das Grundstück Nr. 1 der KG K auf.

Diese Verknüpfung gelangte noch viel mehr dadurch zum Ausdruck, dass der Einreichplan mit Juli 2002 datiert ist und das Bauansuchen für das Bauvorhaben bereits am 7. August 2002 bei der Baubehörde eingereicht wurde.

Ob ein Grundstückserwerber als Bauherr eines darauf zu errichtenden Gebäudes anzusehen ist, ist an Hand einer Mehrzahl von Kriterien zu beurteilen. Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist der Erwerber einer Liegenschaft nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er

1) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann,

2) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmungen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und

3) das finanzielle Risiko tragen muss.

Diese Voraussetzungen müssen kumulativ von allem Anfang bzw. vom Beginn der Planungsphase an auf Seiten des Erwerbers vorliegen, will er als Bauherr angesehen werden (vgl. VwGH 29.1.1996, 95/16/0121).

Das Baurisiko trägt, wer den bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist. Werden Mängel am Bauwerk ausschließlich gegenüber dem Generalunternehmer, nicht aber gegenüber den bauausführenden Unternehmen gerügt, so kann daraus der Schluss gezogen werden, dass der Erwerber das Baurisiko nicht getragen hat (vgl. VwGH 12.11.1997, 95/16/0176).

Die Kriterien "Fixpreisvereinbarung" und "Risikotragung" dürfen nicht isoliert betrachtet werden. Ein Bauwerber, dem ein Grundstück seit Jahren gehört, wird die Bauherreneigenschaft nicht dadurch verlieren, dass er mit dem Bauunternehmer eine Fixpreisvereinbarung eingeht. Auch wäre es in einem solchen Fall unerheblich, ob mit den einzelnen Professionisten gesonderte Verträge abgeschlossen werden, oder ob sich der Bauherr eines Generalunternehmers bedient. Entscheidend ist für die Bauherrenfrage vielmehr, mit wem eine solche Fixpreisvereinbarung getroffen wird: Ist der Vertragspartner der Verkäufer oder ein Organisator und wird an diese Personen das Risiko der planmäßigen Ausführung überwälzt, dann spricht das gegen die Bauherreneigenschaft des Erwerbers (vgl. VwGH 31.3.1999, 96/16/0213, 0214).

Gerade eine Fixpreisvereinbarung und damit der Ausschluss des Risikos der Preiserhöhung werden als ein wesentliches Indiz für das Nichtvorliegen der Bauherrenstellung angesehen. Dass sich bei Abweichungen von der Standardausführung Preisänderungen ergeben, liegt in der Natur der Sache und ändert nichts an der grundsätzlichen Fixpreisvereinbarung und der damit verbundenen Kalkulierbarkeit für den Erwerber.

Trifft den Käufer das Risiko nur in Bezug auf Gesetzesänderungen oder hat er nur im Falle der Erhöhung von Lohn- und Materialkosten gewisse Nachzahlungen zu leisten, liegt das finanzielle Risiko nicht bei ihm.

Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes obliegt es dem Bauherrn, das zu errichtende Haus zu planen und zu gestalten, der Baubehörde gegenüber als Bauwerber aufzutreten, die Verträge mit den Bauausführenden im eigenen Namen abzuschließen und die baubehördliche Benützungsbewilligung einzuholen (VwGH 3.10.1996, 95/16/0068).

Allerdings stellt der Umstand, dass einem Steuerpflichtigen im Verhältnis zur Baubehörde die Eigenschaft eines Bauwerbers zukommt, unter einer Vielzahl von Merkmalen nur ein Indiz dar. Dass die Baubehörde das Auftreten des Steuerpflichtigen als Bauwerber zur Kenntnis nimmt, vermag die Abgabenbehörde bei der von ihr zu beantwortenden Frage der Bauherreneigenschaft aber nicht zu binden, da der Begriff "Bauherr" im Baurecht nicht ident ist mit jenem im Grunderwerbsteuerrecht (VwGH 26.3.1992, 90/16/0211, 0212).

Im Hinblick auf die Kriterien "Fixpreisvereinbarung" und "Risikotragung" wurde von anderen Erwerbern bekannt gegeben, dass mit der Firma P ein Fixpreis vereinbart wurde und von den Berufungswerbern selbst, dass die Rechnungslegung der bauausführenden Firmen an die Firma P - und nicht an die Berufungswerber - erfolgte.

Weiters führten die Berufungswerber in ihrer Berufung u.a. an, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages zwischen der Grundstücksverkäuferin und Herrn WP kein aufrechtes Vertragsverhältnis mehr bestanden hätte. Dem ist entgegenzuhalten, dass der Geschehnisablauf genauso erfolgt ist, wie dies in der o.a. Vereinbarung vorgesehen war. Nach eigenen Angaben der Berufungswerber hat ein Angestellter der Firma P den Kontakt zur Grundstücksverkäuferin vermittelt und wurde der Grundstückserwerb über jenen Rechtsanwalt abgewickelt, welcher in der Vereinbarung für die Erwerber verpflichtend vorgesehen war. Weiters ist in dieser Vereinbarung festgehalten, dass keine Bauvorhaben iSd Bauträgervertragsgesetzes errichtet werden sollen.

Auf die Aufnahme weiterer Beweismittel - insbesondere die Einvernahme der beantragten Zeugen - wird aus verfahrensökonomischen Gründen verzichtet.

Zusammenfassend liegt im Hinblick auf die im gegenständlichen Fall vorhandene Verknüpfung von Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine Bauherreneigenschaft der Berufungswerber vor, weshalb die der Höhe nach nicht strittigen Kosten der Gebäudeerrichtung in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind.

Da der gegenständliche Grunderwerbsteuerbescheid im gemäß § 303 Abs. 4 BAO wieder aufgenommenen Verfahren voll und ganz den gesetzlichen Bestimmungen, der Lehre und der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entspricht, konnte der Berufung kein Erfolg beschieden sein.

Graz, am 16. Februar 2011