UStR 2000, Umsatzsteuerrichtlinien 2000

• 10. Steuersätze (§ 10 UStG 1994)
• 10.2. Ermäßigter Steuersatz von 10%

10.2.4. Vermietung von Grundstücken; Wohnungseigentumsgemeinschaften

10.2.4.1. Allgemeines

Die Vermietung und Verpachtung sowie die Nutzungsüberlassung von Grundstücken zu Wohnzwecken und die Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften im Zusammenhang mit Wohnungen unterliegen aufgrund einer Vereinbarung im Beitrittsvertrag dem ermäßigten Steuersatz. Diese ursprünglich auf vier Jahre beschränkte Ausnahmeregelung wurde durch die Richtlinie 2000/17/EG des Rates vom 30. März 2000 verlängert.

10.2.4.2. Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke

Für die Frage, ob eine Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Wohnzwecke vorliegt, ist der tatsächliche letztliche Verwendungszweck des Mietgegenstandes maßgebend. So kommt der ermäßigte Steuersatz für den Vermieter einer Wohnung zB auch dann zur Anwendung, wenn die Wohnung (oder Teile hiervon) nicht vom Mieter selbst für Wohnzwecke verwendet, sondern untervermietet wird. Wird ein Grundstück teils für Wohnzwecke und teils für andere Zwecke verwendet, ist für die Umsatzbesteuerung eine Aufteilung des Entgelts vorzunehmen (zB Vermietung eines Gebäudes, in dem sich teils Wohnungen und teils Geschäftslokale befinden). Es bestehen allerdings keine Bedenken, wenn in diesen Fällen einheitlich eine Versteuerung mit dem Normalsteuersatz vorgenommen wird. Diese Vorgangsweise würde sich etwa dann anbieten, wenn ein gemischt genutztes Gebäude (Gebäudekomplex) an einen einzigen Unternehmer vermietet wird und der letztliche Verwendungszweck der einzelnen Gebäudeteile von vornherein nicht feststeht.

Wird ein grundsätzlich als Wohnung dienender Mietgegenstand teilweise auch für andere Zwecke verwendet (zB Teile der Wohnung dienen als Arbeitszimmer, Kanzleiräume, Ordination, Verkaufslokal usw.) und wird ein einheitliches Mietentgelt verrechnet, kann insgesamt von einer Vermietung für Wohnzwecke ausgegangen und der ermäßigte Steuersatz angewendet werden. Diese Vorgangsweise ist nicht möglich, wenn der Mietgegenstand "Wohnung" zur Gänze anderen als Wohnzwecken dient (zB ausschließliche Nutzung als Kanzlei, Ordination, Geschäftsräume usw.).

Verwendet der Mieter den Mietgegenstand als Gästehaus für Schüler ist der letztliche Verwendungszweck nicht die Vermietung zu Wohnzwecken sondern die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen, sodass der ermäßigte Steuersatz nicht zur Anwendung kommt. Dies gilt auch bei der Vermietung von Gebäuden, die dem Mieter zum Betrieb eines Hotels, Studentenheimes und dgl. dienen.

Bezieht sich ein Bestandvertrag auf ein unbebautes Grundstück und errichtet der Bestandnehmer selbst - etwa in der Rechtsform eines Superädifikats - ein Wohngebäude, so handelt es sich dabei um die Nutzungsüberlassung eines Grundstückes, das nicht Wohnzwecken dient. Das Wohngebäude ist in diesem Fall nicht Gegenstand des Leistungsaustausches, der ermäßigte Steuersatz kommt somit nicht zur Anwendung.

10.2.4.3. Nebenleistungen

10.2.4.3.1. Allgemeines

Der ermäßigte Steuersatz erstreckt sich auch auf unselbständige Nebenleistungen. Dazu zählen zB die Aufzugsbenützung, Reparaturen und Verbesserungen auf Wunsch des Mieters, Waschküchenbenützung, Endreinigung bei Ferienwohnungen und Appartements, Wasserversorgung, Flur- und Treppenreinigung, Treppenbeleuchtung.

Nicht begünstigt ist die Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (zB im Rahmen der Vermietung einer möblierten Wohnung). Die als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme ist ausdrücklich von der ermäßigten Besteuerung ausgenommen (siehe Rz 1192 bis Rz 1196).

10.2.4.3.2. Fahrzeugabstellplätze

Werden im Zusammenhang mit einer Wohnungsvermietung den Mietern auch Garagen oder Plätze für das Abstellen von Fahrzeugen (siehe Rz 896 bis Rz 898) überlassen, so kann diese Leistung nicht als unselbständige Nebenleistung zur Wohnungsvermietung angesehen werden. Die Möglichkeit der Anwendung des ermäßigten Steuersatzes für die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke beruht nicht auf der 6. MWSt-RL, sondern besteht aufgrund einer speziell für Österreich eingeräumten Ausnahmeregelung (siehe Rz 1184). Derartige Ausnahmeregelungen sind eng auszulegen. Diese Beurteilung als umsatzsteuerrechtlich selbstständige Leistung gilt unabhängig davon, ob dem Mieter eine Garage, eine Garagenbox oder ein Abstellplatz in einer Garage oder im Freien zur Verfügung steht und ob die Garagierung (Abstellung) des Fahrzeuges auf einem fixen oder frei wählbaren Platz erfolgt. Auch kommt es nicht darauf an, ob für die Garagierung (Abstellung) ein gesondertes Entgelt verrechnet wird (was die Regel sein wird) oder ob ein einheitliches Entgelt für die Wohnungsvermietung einschließlich der Nutzungsüberlassung der Garage (des Abstellplatzes) verlangt wird. Im Falle eines einheitlichen Entgelts ist der auf die Nutzungsüberlassung der Garage (des Abstellplatzes) entfallende Entgeltsanteil - allenfalls im Schätzungswege - zu ermitteln. Dieser Entgeltsanteil wird neben den Errichtungskosten der Garage (des Abstellplatzes) jedenfalls die anteiligen Betriebskosten einschließlich Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen, die anteiligen Verwaltungskosten und einen allfälligen Gewinnzuschlag zu umfassen haben.

10.2.4.4. Lieferung von Wärme

Die als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme unterliegt dem Normalsteuersatz. Unter Wärme ist jene Form von Energie zu verstehen, die aus Kohle, Heizöl, Gas, Strom oder anderen Energieträgern gewonnen und für Zwecke der Regulierung der Raumtemperatur abgegeben wird. Auf welche Weise die Wärme gewonnen wird, ist hiebei ohne Belang. Es ist daher auch gleichgültig, ob sie beispielsweise in einer hauseigenen Zentralheizungs- oder Klimaanlage gewonnen oder von einem Fernheizwerk bezogen wird. Ohne Einfluss ist es auch, ob die Wärme durch Leitungen oder durch Strahlung übertragen wird bzw. ob die Regulierung der Raumtemperatur über Heizkörper oder durch Zuführung von Warmluft erfolgt.

Keine Lieferung von Wärme liegt bei der Lieferung von Warmwasser für Gebrauchszwecke (zB für Reinigungs- oder Badezwecke) vor.

Wird für die Lieferung der Wärme kein vom Mietentgelt (Nutzungsentgelt) abgesondertes Entgelt vereinbart, so ist der auf die Lieferung von Wärme entfallende Entgeltsteil aus dem einheitlichen Entgelt zu ermitteln.

Bei der Ermittlung des auf die Wärmelieferung entfallenden Entgeltsteiles sind alle Kosten zu berücksichtigen, die mit der Gewinnung und Verteilung der Wärme in Zusammenhang stehen. Es werden dies vor allem jene Kosten sein, die regelmäßig unter der Bezeichnung "Heizungsbetriebskosten" verrechnet werden, worunter nicht nur die Kosten für Strom, Gas, Öl oder für einen anderen Energieträger fallen, sondern auch jene für die Wartung, die Instandhaltung und die technische Betreuung der Heizungsanlage.

Die Abschreibung der Heizanlage (AfA) und die Finanzierungskosten für die Anschaffung der Heizanlage zählen nicht zum Entgelt für die Wärmelieferung (VwGH 27.2.2003, 99/15/0128).

10.2.4.5. Eigenverbrauch

Ist ein zum Teil unternehmerisch, zum Teil privat (hoheitlich) genutztes Gebäude zur Gänze dem Unternehmensbereich zugeordnet, so stellt die Nutzung für nichtunternehmerische Zwecke ab 1. Mai 2004 einen nicht steuerbaren Vorgang dar. Die auf diesen Vorgang entfallenden Vorsteuern sind nicht abziehbar.

10.2.4.6. Beherbergung

10.2.4.6.1. Allgemeines

Begünstigt ist die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen samt den regelmäßig damit verbundenen Nebenleistungen (zB Beleuchtung, Beheizung, Bedienung). Es fallen sowohl die gewerbliche Beherbergung in Hotels, Gaststätten usw. als auch die Privatzimmervermietung unter den ermäßigten Steuersatz.

In der Zeit vom 1. Jänner 2004 bis 30. April 2004 erbrachte Beherbergungsleistungen für nichtunternehmerische Zwecke unterliegen dem Normalsteuersatz.

Für ab 1. Mai 2004 erbrachte Beherbergungsleistungen für nichtunternehmerische Zwecke gilt Rz 1197 sinngemäß.

Zu den mit der Beherbergung regelmäßig verbundenen Nebenleistungen zählt kraft gesetzlicher Fiktion auch die Verabreichung eines ortsüblichen Frühstücks, wenn der Preis hierfür im Beherbergungsentgelt enthalten ist. Auf diese Weise ist gewährleistet, dass die im Hotel- und Gaststättengewerbe häufig vorkommenden Pauschalpreise (Vollpension, Halbpension, Zimmer mit Frühstück) zur Gänze dem ermäßigten Steuersatz unterliegen. Ein Sektfrühstück wird in aller Regel nicht als ortsübliches Frühstück angesehen werden können.

Die Zurverfügungstellung von Seminarräumen kann nicht als begünstigte Nebenleistung zur Beherbergung qualifiziert werden, dies schon deshalb, weil die Räume üblicherweise einem Veranstalter und nicht dem einzelnen Hotelgast überlassen werden.

Randzahlen 1201 bis 1205: derzeit frei.

10.2.4.6.2. All-Inclusive

In der österreichischen Tourismusbranche kommt es vermehrt zu Packages- und All-Inclusive-Angeboten. "All-Inclusive" umfasst insbesondere die Benützung von Sporteinrichtungen und die Tischgetränke beim Abendessen. Daneben werden von Hoteliers für die Hotelgäste häufig Begrüßungscocktails gereicht oder mit den Hotelgästen Wanderungen (Skitouren) durchgeführt.

Folgende Leistungen können als regelmäßig mit der Beherbergung verbundene Nebenleistungen angesehen werden, wenn dafür kein gesondertes Entgelt verrechnet wird:

• Begrüßungstrunk,
• Tischgetränke (einschließlich zwischen den Mahlzeiten oder an der Bar abgegebene Getränke) von untergeordnetem Wert (Einkauftswert liegt unter 5% des Pauschalangebotes),
• Vermietung von Parkplätzen, Gargagenplätzen oder von Hotelsafes,
• Kinderbetreuung,
• Überlassung von Wäsche (zB Bademäntel),
• Zurverfügungstellung von Fernsehgeräten,
• Verleih von Sportgeräten,
• Zurverfügungstellung von Sauna, Solarium, Dampf- und Schwimmbad, Fitnessräume,
• Verabreichung von Massagen,
• Verleih von Liegestühlen, Fahrrädern und Sportgeräten,
• geführte Wanderungen oder Skitouren,
• Zurverfügungstellung eines Tennis-, Golf- oder Eislaufplatzes, einer Kegelbahn oder Schießstätte usw.,
• die Bereitstellung von Tennis-, Ski-, Golf- oder Reitlehrern,
• die Abgabe von Liftkarten (zB Skilift), von Eintrittskarten (zB Theater), der Autobahnvignette oder - zB in Kärnten - der "Kärnten-Card",
• Animation.

10.2.4.6.3. Time-Sharing

Im Rahmen des Time-Sharing wird für einen längeren Zeitraum (zB 30 Jahre) oder auf Dauer das (übertragbare) Recht eingeräumt, alljährlich für einen im Vorhinein vertraglich vereinbarten Zeitraum ein möbliertes Appartement, Hotelzimmer, Ferienhaus oder eine sonstige Unterkunftseinheit samt allfälliger infrastruktureller Nebeneinrichtungen ausschließlich und uneingeschränkt zu nutzen.

Die vereinbarte Leistung steht im Zusammenhang mit einem konkreten Grundstück und ist nur steuerbar, wenn das Grundstück, an dem das Nutzungsrecht vereinbart wurde, im Inland gelegen ist (siehe Rz 516 bis Rz 523).

Die Einräumung des Nutzungsrechtes erfolgt an Räumlichkeiten, die rasch wechselnden Benützern zu Erholungszwecken dienen. Die Umsätze unterliegen daher dem für die Beherbergung anzuwendenden ermäßigten Steuersatz.

Wird vertraglich die Möglichkeit eingeräumt, im "Tauschwege" andere Räumlichkeiten zu nutzen, so ist ggf. die Umsatzbesteuerung zu berichtigen.