37 MIETZINSBEIHILFEN (§ 107 EStG 1988)

37.1 Hauptmietzins

Folgende Erhöhungen des Hauptmietzinses kommen für einen Abgeltungsbetrag (Mietzinsbeihilfe) in Betracht:

• Erhöhung durch Gericht (Gemeinde),
• gemäß § 7 Mietengesetz oder § 2 Zinsstoppgesetz (Gericht, Gemeinde) auf mehr als das Vierfache des Hauptmietzinses,
• gemäß §§ 18, 18a, 18b und 19 Mietrechtsgesetz - MRG (Gemeinde, Gericht) oder gemäß § 14 Abs. 2 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz - WGG (Gericht) auf mehr als 0,33 Euro je m² der Nutzfläche,
• Anhebung des Hauptmietzinses nach § 45 MRG idF Mietrechtsnovelle 2001 - MRN 2001, BGBl. I Nr. 161/2001,
• Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages durch den Vermieter nach § 14d WGG.

Die Entscheidung des Gerichtes (Gemeinde) ist für die Abgabenbehörde bindend. Die Abgabenbehörde ist nicht berechtigt, das Vorliegen einer Mietzinserhöhung als Vorfrage gemäß § 116 Abs. 2 BAO zu beurteilen (VwGH 21.12.1989, 89/14/0203). Eine Gemeinde darf eine für das FA bindende Hauptmietzinserhöhung nur dann bescheinigen, wenn sie über eine Schlichtungsstelle verfügt und diese eine Erhöhung des Hauptmietzinses im Sinne des § 107 Abs. 1 EStG 1988 durchgeführt hat. Folgende Gemeinden verfügen über eine Schlichtungsstelle (Kundmachung BGBl. Nr. 299/1979 idF BGBl. Nr. 131/1981): Graz, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben, Linz, Mürzzuschlag, Neunkirchen, Salzburg, St.Pölten, Stockerau, Wien.

Die Mietrechtsnovelle (MRN 2001, BGBl. I Nr. 161/2001) ersetzt für Altverträge ab 1. Jänner 2002 - im Ergebnis ohne betragliche Änderung - die Einhebung des bisherigen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages durch die Anhebung des Hauptmietzinses im Sinne des § 45 MRG idF MRN 2001.

Beträge nach Wirksamwerden der Wertsicherungsklausel im § 16 Abs. 4 MRG, Kundmachung des BMJ, BGBl. II Nr. 296/2006:

Hauptmietzins einschließlich Anhebungsbetrag gemäß § 45 MRG je m² Nutzfläche und Monat in Euro
	ab 1.10.2006	bis 30.9.2006
Kategorie A	1,93	1,84
Kategorie B	1,46	1,39
Kategorie C und Kategorie D "brauchbar"	0,97	0,92
Kategorie D "nicht brauchbar"	0,73	0,69

 

Auf Grund der Kundmachung hat sich auch der von der Bauvereinigung einhebbare Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gemäß § 14d Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz erhöht:

EVB je m2 Nutzfläche und Monat in Euro
	ab.1.10.2006	vorher
Grundstufe	0,36	0,35
Erstbezugsdatum liegt zurück
- länger als 10 Jahre	0,97	0,92
- länger als 20 Jahre	1,46	1,39

 

Die Erhöhung des Mietzinses hat der Mieter nachzuweisen (Vorlage der Mietzinsabrechnung oder des Zinszettels). Die Sechsmonatsfrist für eine rückwirkende Zuerkennung der Beihilfe beginnt mit Ablauf des Monats, in dem der höhere Mietzins erstmals eingehoben wird.

Hauptmieter, die den normalen (vollen) Mietzins gemäß § 15a Abs. 3 MRG je m² Nutzfläche und Monat zu leisten haben, haben keinen Anspruch auf Beihilfe.

Voraussetzung der Gewährung einer Mietzinsbeihilfe ist die Erhöhung des Hauptmietzinses während des aufrechten Mietverhältnisses (VwGH 27.9.1995, 92/15/0080). Daher kann die Zahlung eines auf freier Vereinbarung beruhenden erhöhten Hauptmietzinses nicht als außergewöhnliche Belastung anerkannt werden. Eine zwischen Vermieter und Mieter frei vereinbarte Mietzinserhöhung (zB gemäß § 14 Abs. 2 WGG) ersetzt die Entscheidung des Gerichtes (Gemeinde) nicht, weil der Mehraufwand insoweit nicht zwangsläufig ist. Wird jedoch der Hauptmietzins während des aufrechten Mietverhältnisses im Sinne des § 107 Abs. 3 EStG 1988 erhöht, dann tritt für die Dauer der Zinserhöhung an die Stelle des bisher frei vereinbarten der erhöhte gesetzliche Hauptmietzins, für den bei Zutreffen der übrigen Voraussetzungen eine Mietzinsbeihilfe gewährt werden kann. Die Mietzinsanhebung, die den nach dem Tod des Hauptmieters in den Hauptmietvertrag Eintretenden trifft, ist kein "Erhöhungstatbestand" nach § 107 Abs. 3 EStG 1988 und gibt daher keinen Anspruch auf Mietzinsbeihilfe (VwGH 2.8.2000, 2000/13/0063).

Die Erhöhung des Mietzinses durch Einhebung von Instandhaltungsbeiträgen bzw. einer Erhaltungsrückstellung aufgrund der zum WGG ergangenen Entgeltrichtlinienverordnung ist keine Mietzinserhöhung gemäß § 107 Abs. 3 EStG 1988 (VwGH 1.7.2003, 2002/13/0143).

§ 107 EStG 1988 ist vorbehaltlich des § 107 Abs. 11 EStG 1988 nur auf den Hauptmietzins des Hauptmieters, jedoch nicht auf den Untermietzins des Untermieters anwendbar. Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer oder Fruchtnießer der Liegenschaft geschlossen wird. Untermiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit Personen geschlossen wird, die ihrerseits nur ein vertragsmäßig eingeräumtes Benützungsrecht haben (§ 2 MRG).