InvFR 2008, Investmentfondsrichtlinien 2008

• 4. Sondervorschriften für Immobilienfonds

4.8. Immobilienspezialfonds

4.8.1. Allgemeines

Als Immobilienspezialfonds wird ein Sondervermögen bezeichnet, dessen Anteilscheine aufgrund der Fondsbestimmungen jeweils von nicht mehr als zehn Anteilinhabern, die der Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien bekannt sein müssen und keine natürlichen Personen sind, gehalten werden. Eine Beteiligung einer natürlichen Person ist auch über Treuhänder nicht zulässig.

Für Immobilienspezialfonds gelten mit Ausnahme der steuerlichen Erfassung der Aufwertungsgewinne und der Versteuerung bei Privatstiftungen grundsätzlich dieselben Bestimmungen wie für Publikumsfonds. Wie bei (Wertpapier)spezialfonds bestehen Erleichterungen auf aufsichtsrechtlichem Gebiet und beim Anlegerschutz. Dies sind beispielsweise folgende auf Immobilienspezialfonds zutreffende Punkte

• die Prüfung des jährlichen Rechenschaftsberichtes durch den Bankprüfer ist zusätzlich auf die Übereinstimmung der Fondsbestimmungen mit den Vorschriften des ImmoInvFG zu erstrecken;
• die Zusammenlegung eines Immobilienspezialfonds mit einem Immobilienfonds, der kein Immobilienspezialfonds ist, ist ausgeschlossen;
• die Grenze für Kreditaufnahme und Belastungen liegt bei 50% des Verkehrswertes der Vermögenswerte gemäß § 21 ImmoInvFG (insb. Immobilien)

4.8.2. Besteuerung von Erträgen aus Immobilienspezialfonds

Bei der Ermittlung der Besteuerungsgrundlage von Immobilienspezialfonds ist der Aufwertungsgewinn mit 100% in die Ermittlung des Jahresgewinnes mit einzubeziehen. Dies hat praktisch dadurch zu erfolgen, dass der gemäß § 14 ImmoInvFG ermittelte Aufwertungsgewinn um 25% zu erhöhen ist.

Weiters liegt bei Immobilienspezialfonds die Voraussetzung für die Endbesteuerung gemäß § 97 Abs. 1 EStG 1988 - eines Anbots der Anteilscheine an einen in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht unbestimmten Personenkreis - nicht vor. Die Erträge dieser Immobilienspezialfonds unterliegen zwar dem KESt-Abzug, sind aber in jedem Fall der Tarifbesteuerung durch Aufnahme in die Steuerklärung mit KESt-Anrechnung zu unterwerfen. Praktische Bedeutung hat dies jedoch lediglich bei Privatstiftungen, bei denen eine Erfassung nicht im Wege der Zwischenbesteuerung, sondern mit dem regulären Körperschaftsteuersatz erfolgt. Soferne Kapitalerträge aus Forderungswertpapieren und liquiden Mitteln stammen, unterliegen sie hingegen der Zwischensteuer.